Inhalt des Bebauungsplans

Die möglichen Festsetzungen des Bebauungsplans sind in § 9 BauGB abschließend geregelt. Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen werden durch die Vorschriften der BauNVO in der Fassung, die bei der Veröffentlichung des Bebauungsplanentwurfs im Internet gilt bzw. gegolten hat, ergänzt. Diesen Grundsatz hat der Gesetzgeber für Anlagen zur Kinderbetreuung, zur Nutzung solarer Strahlungsenergie und Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen durchbrochen, indem die Neuregelungen in der BauGB-Novelle 2013 auch für Bebauungspläne nach einer älteren Fassung der BauNVO gelten sollen, es sei denn, die vorher ausnahmsweise zulässigen Anlagen zur Kinderbetreuung waren zuvor schon durch Bebauungsplan ausgeschlossen worden. Die Gemeinde kann darüber hinaus für sämtliche der genannten Anlagen diese Rückwirkung durch eine neue Bebauungsplanänderung einschränken oder gänzlich ausschließen (§ 245a BauGB). Durch § 9 Abs. 4 BauGB können auch einzelne auf Landesrecht beruhende Regelungen, wie beispielsweise örtliche Bauvorschriften nach Art. 81 BayBO, als Festsetzungen aufgenommen werden.

Die Beschränkung der möglichen Festsetzungen ergibt sich aus der Rechtsnatur des Bebauungsplans, der die Möglichkeiten der Bodennutzung verbindlich ausformt und so insbesondere die Baufreiheit einschränkt. Es ist eine Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG). Der Bebauungsplan darf die Gestaltungsfreiheit für die einzelnen Baumaßnahmen aber nur so weit einschränken, wie es für die städtebauliche Ordnung erforderlich (§ 1 Abs. 3 S. 1 BauGB) und bei gerechter Abwägung öffentlicher und privater Belange gegen- und untereinander (§ 1 Abs. 7 BauGB) angemessen ist. Die Gemeinde hat innerhalb dieser Grenze einen relativ weiten Gestaltungsspielraum. Soweit eine Gemeinde in Einzelfällen nicht in der Lage ist, auf der Ebene des Bebauungsplans im Rahmen der Abwägung sämtliche Probleme zu lösen, kann sie ausnahmsweise in Rechnung stellen, dass Konflikte mit Hilfe der Einzelfallregelungen des § 15 BauNVO bewältigt werden können. Die Festsetzungen sollten möglichst auch für die sich wandelnden Bedürfnisse und Vorstellungen einen Entwicklungsspielraum offen lassen, der auch nach der Erstellung der Gebäude eine maßvolle Veränderung und Ergänzung der Anlagen erlaubt. Es sollte angestrebt werden, den Umfang der Festsetzungen ohne Verlust an städtebaulicher Qualität möglichst einzuschränken und das städtebauliche Konzept durch wenige, eindeutige und sinnfällige Festsetzungen langfristig zu sichern. Soweit als Bestandteil des Bebauungsplans ein Grünordnungsplan aufgestellt wird, sind diese Grundsätze sinngemäß zu übertragen.

Will die Gemeinde über die Festsetzungsmöglichkeiten nach § 9 BauGB hinaus noch weitere städtebauliche Aussagen treffen, so kann sie dies in Form von Hinweisen tun. Deren Unverbindlichkeit muss aus Gründen der Rechtssicherheit eindeutig erkennbar sein (z. B. durch Verwendung der Überschrift „Hinweise“ und eine deutliche optische Trennung von den Festsetzungen).

Integrierte Satzungen

Mit dem Bebauungsplan können verbunden werden:

• Integrierte Satzungen,
• örtliche Bauvorschriften nach Art. 81 Abs. 1 BayBO in Verbindung mit Art. 81 Abs. 2 BayBO,
• Grünordnungspläne nach § 11 Abs. 6 Satz 1 BNatSchG,
• Erhaltungssatzungen (§ 172 BauGB),
• Satzungen zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen (§ 22 BauGB).

Ein qualifizierter Bebauungsplan muss mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, über die überbaubaren Grundstücksflächen und über die örtlichen Verkehrsflächen enthalten (§ 30 Abs. 1 BauGB, s. a. Kapitel 1.2.7 Qualifizierter Bebauungsplan). Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan (§ 30 Abs. 3 BauGB, s. a. Kapitel 1.2.8 Einfacher Bebauungsplan).

Bei dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan besteht durch den direkten Vorhabenbezug des Planes keine Bindung an den sonst für Bebauungspläne abschließenden Festsetzungskatalog (§ 12 Abs. 3 S. 2 BauGB). Es ist jedoch nach § 12 Abs. 3a BauGB möglich, ein den Kategorien der BauNVO entsprechendes Baugebiet festzusetzen, aber die Zulässigkeit zusätzlich an die konkreten Verpflichtungen des Durchführungsvertrages zu knüpfen (s. a. Kapitel 1.2.11 Vorhaben- und Erschließungsplan, vorhabenbezogener Bebauungsplan).

Mit dem Gesetz zur Mobilisierung von Bauland wurde der sog. sektorale Bebauungsplan in § 9 Abs. 2d BauGB eingeführt, in welchem für Gebiete im Sinne des § 34 BauGB bestimmte Festsetzungen zur Zulässigkeit von Wohngebäuden sowie zur Einhaltung von Förderquoten der sozialen Wohnraumförderung getroffen werden können. Ergänzend können auch Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise und zur abweichenden Tiefe von Abstandsflächen getroffen werden. Auch eine Untergliederung des Plangebiets ist möglich. Die Norm ist befristet, so dass Aufstellungsbeschlüsse bis 31. Dezember 2024 und Satzungsbeschlüsse nach § 10 Abs. 1 BauGB bis 31. Dezember 2026 gefasst werden müssen. Hinsichtlich der Möglichkeit, Flächen für den sozialen Wohnungsbau festzusetzen, wird auf Rn. 24 verwiesen.

Bebauungspläne für neue Baugebiete sollen nur aufgestellt werden, wenn sie in näherer Zukunft auch verwirklicht werden können. Im Allgemeinen soll hierfür ein Zeitraum bis zu etwa fünf Jahren zugrunde gelegt werden. Um eine zeitnahe Verwirklichung des Baugebiets zu sichern, kann gegebenenfalls eine entsprechende vertragliche Verpflichtung begründet werden (§ 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB).

Grundsätzlich sollte ein Bebauungsplan nicht in Bauabschnitte unterteilt werden. Planungen, deren Verwirklichung voraussichtlich einen längeren Zeitraum beanspruchen, sollten in einzelne Bebauungspläne unterteilt werden.

Nur in besonderen Fällen kann die Zulässigkeit einer Nutzung durch § 9 Abs. 2 BauGB an bestimmte zeitliche Voraussetzungen gebunden werden, z. B. die Zulässigkeit einer Wohnbebauung erst nach Fertigstellung einer davor liegenden Schallschutzbebauung (s. a. Kapitel 4.4.3.44 Befristete oder bedingte Festsetzungen).

Der Bebauungsplan bzw. der Grünordnungsplan muss gemäß § 8 Abs. 2 S. 1 BauGB aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans bzw. des Landschaftsplans entwickelt werden, die im Rahmen der Festsetzungsmöglichkeiten nach § 9 BauGB konkretisiert werden. Hierbei besteht ein Gestaltungsspielraum für Abweichungen vom Flächennutzungsplan bzw. Landschaftsplan insoweit, wie es sich aus dem Übergang in die konkrete Planungsstufe des Bebauungsplans ergibt und solange die Grundkonzeption des Flächennutzungsplans bzw. Landschaftsplans nicht berührt wird. Zu dieser Grundkonzeption gehören z. B. die allgemeine Art der baulichen Nutzung (Wohn-, Misch-, Sonder- oder gewerbliche Baufläche), die gegenseitige Zuordnung der Bauflächen, die Lage der Grünflächen und die Führung der Hauptverkehrszüge.

Geringfügige Abweichungen von den Darstellungen des Flächennutzungsplans im Rahmen der Grundkonzeption sind dabei möglich. So kann es sich bei der Ausarbeitung des Bebauungsplans bzw. Grünordnungsplans in begründeten Fällen als erforderlich erweisen, dass die Grenzlinie zwischen zwei Baugebieten (z. B. zwischen allgemeinem Wohngebiet und Mischgebiet) in geringem Umfang gegenüber dem Flächennutzungsplan geändert wird. Häufig können auch die der Versorgung des Gebiets dienenden Einrichtungen (z. B. Kindergärten) und die notwendigen Immissionsschutzmaßnahmen erst im Bebauungsplan bestimmt werden.

Soll ein Bebauungsplan aufgestellt werden, der nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt ist, so ist der Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs. 3 BauGB zumindest gleichzeitig zu ändern (sog. Parallelverfahren).

Nur im Fall eines Bebauungsplanes nach § 13a BauGB bzw. nach § 13b BauGB a.F. (heilbar nur bis 31.12.2024, siehe § 215a BauGB), ist lediglich eine (nachfolgende) Berichtigung des Flächennutzungsplans ohne Verfahren ausreichend. Die in § 8 Abs. 4 BauGB vorgesehene Möglichkeit, einen Bebauungsplan aus dringenden Gründen vor dem Flächennutzungsplan aufzustellen („vorzeitiger Bebauungsplan“), besteht grundsätzlich nur, wenn die Gemeinde noch keinen gültigen Flächennutzungsplan besitzt.

Hinsichtlich der Festsetzung der Art der Nutzung im Bebauungsplan nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB wird auf die Ausführungen in Kapitel 4.4.1.4 ff. Art der baulichen Nutzung, Bauflächen und Baugebiete sowie Kapitel 4.4.2.10 Art der baulichen Nutzung, Bauflächen Bezug genommen. Im Unterschied zum Flächennutzungsplan sind jedoch im Bebauungsplan gemäß § 1 Abs. 3 BauNVO nicht Bauflächen darzustellen, sondern Baugebiete festzusetzen.

Durch die im Folgenden dargestellten Feinsteuerungsmöglichkeiten können Gemeinden, vom Schema der in den jeweiligen Baugebieten allgemein bzw. ausnahmsweise nach der Art der baulichen Nutzung zulässigen Vorhaben, in begründeten Fällen abweichende Regelungen treffen. Soweit es um die bauplanungsrechtlichen Steuerungsmöglichkeiten in Bezug auf gewerbliche Spielhallen geht, sind diese im Rundschreiben des Bayerischen Staatsministeriums des Innern vom 29. 09. 2010 dargestellt.

Festsetzungen nach § 1 Abs. 4 BauNVO bieten die Möglichkeit der Feinsteuerung der Art der baulichen Nutzung. Danach können bestimmte Baugebiete gegliedert werden

• „nach der Art der zulässigen Nutzung“
  d. h. Gliederung nach den in den jeweiligen Absätzen 2 (allgemein zulässige Nutzung) der §§ 2 – 9 BauNVO genannten Nutzungsarten (z. B. Gliederung in Wohngebäude und der Versorgung des Gebiets dienende Läden) sowie
• „nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften“
  das bedeutet insbesondere Standortbindungen, Abhängigkeit von leistungsfähigen Verkehrsanschlüssen, Schutzbedürftigkeit (z. B. Immissionen), großer Flächenbedarf und ähnliches; bei einer derartigen Gliederung sollen für die bestehenden Betriebe Entwicklungsmöglichkeiten offengehalten werden.

Die Gliederung kann sich auch nur auf Teile des Baugebiets beschränken (siehe § 1 Abs. 8 BauNVO). Für die in den §§ 4 bis 9 BauNVO bezeichneten Baugebiete sind räumliche Gliederungen innerhalb des jeweils festgesetzten einzelnen Baugebiets möglich. Im Gegensatz zu den anderen Baugebieten, die nur innerhalb gegliedert werden können, dürfen Gewerbe- und Industriegebiete einer Gemeinde zusätzlich gebietsübergreifend im Verhältnis zueinander gegliedert werden. Danach können die zulässigen Nutzungen, Betriebe und Anlagen auf die verschiedenen, voneinander getrennten Gewerbe- und Industriegebiete in einer Gemeinde verteilt werden. Von den Regelungen des § 1 Abs. 4 BauNVO ausgenommen sind Kleinsiedlungsgebiete, reine Wohngebiete und Sondergebiete, die der Erholung dienen.

Soll eine Gliederung durch sogenannte flächenbezogene Emissionsschallpegel erfolgen, ist zu beachten, dass die Festsetzung eines einheitlichen, das gesamte Baugebiet erfassenden Emissionskontingents von der Ermächtigungsgrundlage des § 1 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 BauNVO nicht gedeckt wird. Diese Vorschrift ermöglicht eine innere Gliederung des Gebiets durch räumliche Zuteilung von Emissionsrechten, nicht aber deren das gesamte Baugebiet erfassende Beschränkung. In einem nach Emissionsschallpegeln gegliederten Gewerbegebiet muss es grundsätzlich immer einen Teilbereich ohne Emissionsbeschränkung oder mit allenfalls solchen geben, die jeden nach § 8 BauNVO zulässigen Betrieb ermöglichen. Dies folgt nach der Rechtsprechung des BVerwG daraus, dass auch bei Anwendung des § 1 Abs. 4 BauNVO die allgemeine Zweckbestimmung der Baugebiete gewahrt bleiben müsse (so BVerwG, Urt. v. 07. 12. 2017, Az. 4 CN 7.16; ein Ausschluss bestimmter einzelner Nutzungen kann i. Ü. ggf. nach § 1 Abs. 5 BauNVO vorgenommen werden). Eine flächendeckende Emissionsbeschränkung in einem Gewerbegebiet kann nach der Rechtsprechung allenfalls durch eine gebietsübergreifende Gliederung nach § 1 Abs. 4 S. 2 BauNVO erfolgen. Dann muss neben dem emissionskontingentierten Gewerbegebiet noch (mindestens) ein Gewerbegebiet als „Ergänzungsgebiet“ vorhanden sein, in welchem keine Emissionsbeschränkungen gelten; die planerische Verbindung zwischen den jeweiligen Gebieten muss im jeweiligen Bebauungsplan zum Ausdruck kommen und sollte in der Begründung explizit dargestellt werden (vgl. BVerwG, a. a. O., wonach die Planung dort am Fehlen einer derartigen Verbindung scheiterte).

Weitere Möglichkeiten der Feinsteuerung ergeben sich nach § 1 Abs. 5 – 7 BauNVO. Die dort erwähnten Festsetzungen müssen sich auf die Nutzungsarten beziehen, die in dem Katalog für das jeweilige Baugebiet genannt sind. Die allgemeine Zweckbestimmung des Gebietstyps muss dabei insgesamt gewahrt bleiben (z. B. allgemeines Wohngebiet). Auch die nur ausnahmsweise zulässigen Nutzungen können nach § 1 Abs. 6 BauNVO als allgemein zulässig festgesetzt werden. So können z. B., wenn dies städtebaulich gerechtfertigt ist, in einem allgemeinen Wohngebiet neben den der Versorgung des Gebiets dienenden Einrichtungen auch alle oder einzelne der in § 4 Abs. 3 BauNVO genannten Nutzungsarten allgemein zugelassen werden, so dass z. B. die Entwicklungsmöglichkeiten für nichtstörende Gewerbebetriebe erhalten bleiben. Bei der Ausweisung gemischt bebauter Gebiete als allgemeines Wohngebiet ist allerdings zu beachten, dass unter Umständen Entschädigungsansprüche entstehen können (s. a. Kapitel 4.4.1.18 Änderung von Baurecht und Entschädigung).

Für bestimmte Geschosse, Ebenen oder sonstige Teile baulicher Anlagen können nach § 1 Abs. 7 BauNVO jeweils eigene Festsetzungen getroffen werden. Dabei müssen aber besondere städtebauliche Gründe vorliegen. Die Festsetzungen dürfen auch nicht so weit gehen, dass die in dem Geschoss, der Ebene oder dem sonstigen Teil einer baulichen Anlage nach dem Katalog der BauNVO im Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungsarten restlos ausgeschlossen werden. Einen Sonderfall stellt allerdings das besondere Wohngebiet dar; dort kann gemäß § 4a Abs. 4 BauNVO aus besonderen städtebaulichen Gründen im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass oberhalb eines bestimmten Geschosses oder für bestimmte Geschossteile oder Größen der Geschossfläche von Gebäuden nur Wohnnutzung zulässig ist. Solche Gründe sind z. B. gegeben, wenn andere Nutzungen ohne diese Festsetzung ein Übergewicht gewinnen würden. In jedem Fall ist aber eine horizontale Schichtung von unterschiedlichen Baugebietstypen nicht möglich (vgl. § 1 Abs. 7 BauNVO).

Eine weitere Differenzierung der Festsetzungen ermöglicht § 1 Abs. 9 BauNVO. Beispielsweise können in einem Gewerbegebiet bestimmte Anlagen ausgeschlossen werden, deren schädliche Umwelteinwirkungen sich nicht ausreichend mindern lassen, wie es für die vorgegebene städtebauliche Situation erforderlich wäre. Die Festsetzungen sind im Einzelnen zu begründen. Voraussetzung ist allerdings, dass besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen.

In einem Bebauungsplan für überwiegend bebaute Gebiete können nach § 1 Abs. 10 BauNVO bestimmte vorhandene bauliche Anlagen, die nach ihrer Art und ihrem Maß im Gebiet unzulässig wären, für allgemein oder ausnahmsweise zulässig erklärt werden. Mit dieser Regelung können vorhandene Anlagen, deren Erhalt städtebaulich erwünscht ist, über den reinen Bestandsschutz hinaus planungsrechtlich gesichert und die Innenentwicklung der Städte wirksam unterstützt werden. Das Schaffen einer nur ausnahmsweise möglichen Zulässigkeit solcher Anlagen sichert der Gemeinde einen Entscheidungsspielraum im Einzelfall.

Zur Erhaltung oder Entwicklung von zentralen Versorgungsbereichen können nach § 9 Abs. 2a BauGB einfache Bebauungspläne für im Zusammenhang bebaute Ortsteile aufgestellt werden, in denen festgesetzt wird, dass nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen baulichen Nutzung zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können. Grundlage für diese Festsetzungen soll ein Einzelhandelskonzept im Sinne einer informellen Planung sein. Somit können Entwicklungen im Einzelhandel in den ansonsten nicht beplanten Innenbereichen noch genauer gesteuert werden als durch die Überprüfung schädlicher Auswirkungen nach § 34 Abs. 3 BauGB, was sich bislang in der Praxis als nur bedingt geeignetes Steuerungsinstrument erwiesen hat. Des Weiteren hat der Gesetzgeber in § 9 Abs. 2b BauGB die Möglichkeit geschaffen, dass aus den dort genannten Gründen die Entstehung von Vergnügungsstätten ebenfalls durch einen einfachen Bebauungsplan gesteuert werden kann. Grundlage sollte aber auch hier ein zuvor erarbeitetes Vergnügungsstättenkonzept sein, dessen Umgriff alle städtebaulich betroffenen Bereiche beinhaltet.

Für die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB eröffnet die Baunutzungsverordnung verschiedene Möglichkeiten (§ 16 Abs. 2 BauNVO), die unter Berücksichtigung der Mindestanforderung nach § 16 Abs. 3 BauNVO untereinander kombiniert werden können. Festgesetzt werden können:

• die Grundflächenzahl (GRZ) oder die Grundfläche (GR) – eine der beiden Festsetzungen ist stets zu verwenden (§ 16 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO),
• die Geschossflächenzahl (GFZ) oder die Geschossfläche (GF),
• die Baumassenzahl (BMZ) oder die Baumasse (BM),
• die Höhe baulicher Anlagen – diese Festsetzung ist erforderlich, wenn andernfalls öffentliche Belange, insbesondere das Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigt werden können (§ 16 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO),
• die Zahl der Vollgeschosse – diese Festsetzung ist erforderlich, wenn andernfalls öffentliche Belange, insbesondere das Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigt werden können (§ 16 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO); die Definition des Begriffes „Vollgeschoss” nach Art. 2 Abs. 5 BayBO in der bis zum 31. 12. 2007 geltenden Fassung gilt nach Art. 83 Abs. 6 BayBO in der seit 01. 01. 2008 geltenden Fassung unverändert. Sie lautet: „Vollgeschosse sind Geschosse, die vollständig über der natürlichen oder festgelegten Geländeoberfläche liegen und über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,30 m haben. Als Vollgeschosse gelten Kellergeschosse, deren Deckenunterkante im Mittel 1,20 m höher liegt als die natürliche oder festgelegte Gelände­oberfläche.“

Den Ausbau von Dach- und Untergeschossen kann die Gemeinde durch entsprechende Festsetzungen steuern. So kann sie im Bebauungsplan festsetzen, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen in Nichtvollgeschossen ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind (§ 20 Abs. 3 S. 2 BauNVO).

Die vorgenannten Festsetzungen erlauben der Gemeinde, zusammen mit der Bestimmung von überbaubaren Grundstücksflächen durch Baulinien und Baugrenzen (§ 23 BauNVO) sowie der Bauweise (§§ 22 BauNVO) das städtebauliche Nutzungs- und Gestaltungskonzept planungsrechtlich festzulegen. Dabei wird beispielsweise durch die Festsetzung der Grundflächenzahl und einer höchstzulässigen Zahl der Vollgeschosse in Verbindung mit der Festsetzung großflächiger Baugrenzen eine weitgehende Gestaltungsfreiheit für das weitere Bebauungskonzept (Stellung der Gebäude, Abmessung und Höhenentwicklung der baulichen Anlagen) belassen. Darüber hinaus können durch die Festsetzung von Grundflächen, Geschossflächen bzw. Baumassen, der zwingenden Zahl von Vollgeschossen, der Höhe baulicher Anlagen und eng gezogener Baulinien für die überbaubaren Grundstücksflächen praktisch die Baukörper in ihren Abmessungen bestimmt werden. Letzteres sollte jedoch auf Ausnahmefälle beschränkt bleiben. Das Bebauungskonzept sollte im Allgemeinen mit möglichst wenigen Festsetzungen bestimmt werden. Vor allem sollten Mehrfachfestsetzungen, die sich überlagern und ggf. gegenseitig einschränken, vermieden werden.

Vor den Außenwänden von Gebäuden gelten grundsätzlich die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO.

Durch einen Bebauungsplan oder eine Satzung können jedoch davon abweichende Festlegungen getroffen werden. Folgende Möglichkeiten stehen dafür zur Verfügung:

• Bebauungsplan oder örtliche Bauvorschrift nach Art. 81 Abs. 2 BayBO
  Wenn eine örtliche Bauvorschrift nach Art. 81 Abs. 2 BayBO oder die Festsetzungen eines Bebauungsplans nach § 9 Abs. 1 BauGB (insbesondere Nrn. 1 und 2) oder eines Vorhaben- und Erschließungsplans nach § 12 Abs. 1 BauGB Abstandsflächen mit größerer oder geringerer Tiefe als nach Art. 6 Abs. 5 S. 1 und 2 BayBO zulassen oder vorschreiben, finden die Abstandsflächenregelungen des Art. 6 Abs. 5 BayBO keine Anwendung (Vorrang des Bebauungsplans), außer der Bebauungsplan ordnet ausdrücklich an, dass sie dennoch gelten sollen. Durch § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB ist zudem die Möglichkeit eröffnet, im Bebauungsplan konkrete Maße von Abstandsflächentiefen direkt festzusetzen, die vom Bauordnungsrecht abweichen können. Dabei ist es jedoch nicht zulässig, eine von der BayBO abweichende Ermittlung des für die Abstandsflächentiefe relevanten Maßes H vorzuschreiben. Die gesetzliche Ermächtigung erstreckt sich ausdrücklich nur darauf, das Maß der Tiefe der Abstandsfläche zu verändern.
• Örtliche Bauvorschrift nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 6 BayBO
  Abweichende Maße für die Abstandsflächentiefe kann die Gemeinde auch durch eine örtliche Bauvorschrift nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 6 Buchst. a bzw. b BayBO festlegen, soweit dies die Erhaltung des Ortsbildes im Gemeindegebiet oder in Teilen des Gemeindegebiets bezweckt oder einer Verbesserung oder Erhaltung der Wohnqualität dient. Eine ausreichende Belichtung (Schutzzweck des Abstandsflächenrechts) sowie der Brandschutz müssen gewährleistet sein. Eine solche Satzung kann selbstständig oder durch Bebauungsplan erlassen werden (Art. 81 Abs. 2 BayBO).

Die Flächen für Stellplätze und Garagen können im Bebauungsplan nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB festgesetzt werden. Soweit im Bebauungsplan nichts anderes bestimmt wird, sind Stellplätze und Garagen in den Baugebieten nach Maßgabe der §§ 12 und 15 BauNVO zulässig. Überdachte Stellplätze und Garagen dürfen im Gegensatz zu offenen Stellplätzen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen (§ 23 Abs. 5 BauNVO in Verbindung mit § 14 BauNVO) und unter Berücksichtigung der Vorschriften über Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO errichtet werden. Wenn die nichtüberbaubaren Grundstücksflächen auch von offenen Stellplätzen freigehalten werden sollen, muss dies ausdrücklich festgesetzt werden. Besonders bei dicht bebauten Wohngebieten empfiehlt es sich, die Flächen für Stellplätze und Garagen im erforderlichen Umfang (s. a. Kapitel 4.2.8 Bedarfsermittlung Parkplätze und Abstellplätze für Fahrräder) an den für die Zufahrten, die Freiflächengestaltung und den Immissionsschutz günstigsten Standorten festzulegen und ihre Errichtung außerhalb dieser Flächen auszuschließen. In vielen Fällen ist es notwendig, außer den Flächen auch die Lage der Einfahrten zu Garagen oder Stellplätzen festzusetzen. Soweit erforderlich, kann festgesetzt werden, dass für die Unterbringung von Kraftfahrzeugen nur Garagen errichtet werden dürfen. Eine Kombination mit einer etwaigen Stellplatzsatzung nach Art 81 Abs.1 Nr. 4 BayBO kann sich anbieten.

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB besteht die Möglichkeit, die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden festzusetzen, etwa durch eine absolute Zahl oder eine Verhältniszahl (z. B. Höchstzahl von Wohnungen je m² Grundstücksfläche). Dies kann aus städtebaulichen Gründen insbesondere in Gebieten gerechtfertigt sein, in denen ohne solche Festsetzung unerwünschte Umstrukturierungen der städtebaulichen Eigenart des Gebiets zu befürchten wären, z. B. in Baugebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen oder in Dorfgebieten, wenn durch die Einrichtung einer größeren Zahl von Wohnungen (unter Einhaltung des zulässigen Bauvolumens) die Funktion des Dorfgebiets, vorwiegend der Unterbringung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe zu dienen, beeinträchtigt würde. Die Festsetzung der höchstzulässigen Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden kann auch in einer Satzung zur Sicherung von ­Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen getroffen werden (§ 22 Abs. 9 BauGB).

Auf Flächen mit Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB ist die Errichtung solcher Wohngebäude zulässig, die nach Wohnungsart, Größe, Ausstattung und städtebaulichen Anforderungen die Voraussetzungen erfüllen, unter denen öffentliche Wohnungsbauförderungsmittel nach dem Gesetz über Wohnraumförderung in Bayern (BayWoFG) gewährt werden können. Die Festsetzung verpflichtet jedoch weder die Bewilligungsstellen dazu, öffentliche Wohnungsbauförderungsmittel bereitzustellen, noch die Eigentümerin bzw. den Eigentümer, solche Mittel in Anspruch zu nehmen. Wohngebäude, die auf diesen Flächen errichtet werden, unterliegen nur dann den für die öffentlich geförderten Wohnungen geltenden Bindungen, wenn öffentliche Mittel bewilligt werden. Die Festsetzungen sind auch für Flächen möglich, auf denen nach Art. 3 Abs. 2 BayWoFG unter öffentlicher Förderung Wohnraum durch Änderung oder Erweiterung geschaffen werden soll. Das kommt z. B. im Zusammenhang mit einer Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB in Betracht. Weitere Vereinbarungen beispielsweise auch in Bezug auf Miethöhen oder Belegungen können durch städtebauliche Verträge (s. a. Kapitel 4.2.15 Städtebaulicher Vertrag) getroffen werden.

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 8 BauGB können Flächen festgesetzt werden, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf bestimmt sind. Für die in Frage kommenden Flächen kann dies auch auf bestimmte Anteile beschränkt werden. Festsetzungen sind nur für Personengruppen möglich, deren persönliche Lebensumstände besondere Anforderungen an die Art, Ausstattung oder Lage der Wohnungen stellen. Dies können z. B. alte Menschen, Menschen mit Behinderung, Studierende oder auch kinderreiche Familien sein. Der in Betracht kommende Personenkreis muss genau bezeichnet werden. Die Festsetzungen können auch für bestimmte Geschosse, Ebenen oder Gebäudeteile getroffen werden (§ 9 Abs. 3 BauGB). Damit kann beispielsweise vermieden werden, dass sich in einem Gebiet eine einseitige Bevölkerungsstruktur ergibt (§ 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB).

Aus besonderen städtebaulichen Gründen kann nach § 9 Abs. 1 Nr. 9 BauGB der besondere Nutzungszweck einer Fläche (z. B. Hochgarage) festgesetzt werden. Darauf ist in der Begründung besonders einzugehen.

Die Festsetzung von Flächen, die von Bebauung freizuhalten sind (§ 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB), muss aus städtebaulichen Gründen erforderlich sein, z. B. zur Erhaltung einer für das Ortsbild wesentlichen Blickbeziehung. Derartige Festsetzungen sollen jedoch, um Entschädigungsansprüche oder Übernahmeforderungen (§ 40 BauGB) zu vermeiden, auf diejenigen Fälle beschränkt werden, in denen die Freihaltung der Flächen nicht im Rahmen der allgemeinen städtebaulichen Überlegungen ermöglicht und gerechtfertigt werden kann (z. B. durch zweckmäßige Abgrenzung der überbaubaren Grundstücksflächen). Verfolgt die Gemeinde mit der Festsetzung einer Fläche für die Landwirtschaft (z. B. Streuobstwiese) maßgeblich auch landschaftspflegerische und klimatologische Zwecke (Kaltluftschneise), so liegt allein darin noch keine „Negativplanung” vor, die – weil lediglich vorgeschoben – nach § 1 Abs. 3 BauGB unzulässig wäre. Soll die bisherige landwirtschaftliche Nutzung einer Fläche unter Ausschluss jeglicher Bebauung, auch solcher, die landwirtschaftlichen Zwecken dient, gesichert werden, ist neben der Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 18 BauGB auch die Festsetzung einer von Bebauung freizuhaltenden Fläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB erforderlich. Festsetzungen zur Freihaltung von Flächen können sich auch aus anderen gesetzlichen Vorschriften ergeben (z. B. Sichtdreiecke nach dem Bayerischen Straßen- und Wegegesetz); sie sind dann im Bebauungsplan nachrichtlich zu übernehmen (s. a. Kapitel 4.4.3.47 Kennzeichnungen, nachrichtliche Übernahmen, Vermerke). Außerdem kann die Freihaltung von Flächen auch aus den Gründen des § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB erforderlich sein (s. a. Kapitel 4.4.3.41 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen).

Im Bebauungsplan können nach § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB Verkehrsflächen festgesetzt werden. Hierzu zählen alle Straßen, Wege und Plätze, einschließlich der Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung wie Parkplätze, Abstellflächen für Fahrräder, Fußgängerbereiche, verkehrsberuhigte Bereiche. Zu den Verkehrsflächen gehören auch die für eine Begrünung und Bepflanzung seitlich der befestigten Fahrbahn sowie für Böschungen, Stützmauern, Lärmschutzanlagen u. ä. benötigten Flächen. Um eine gewisse Veränderbarkeit offen zu halten, ist es meist zweckmäßig, die vorgesehene Unterteilung der Verkehrsflächen in Fahrbahn, Parkstreifen, Geh- und Radwege sowie Grünflächen nicht festzusetzen, sondern nur als Hinweis aufzunehmen. Die Flächen können als öffentliche oder private Fläche festgesetzt werden. Festsetzungen nach Nr. 11 legen die Grundlage für ein Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB sowie einer Enteignung nach § 85 BauGB und können Entschädigungsansprüche nach § 40 Abs. 1 S. 1 Nr. 5 BauGB auslösen.

Im Bebauungsplan kann nach § 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB die Führung von oberirdischen und unterirdischen Versorgungsanlagen und -leitungen festgesetzt werden, z. B. Telekommunikationsleitungen. Zudem können gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB Versorgungsanlagen einschließlich der Flächen für Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung festgesetzt werden.

Für den Grundsatz der ortsnahen Niederschlagswasserbeseitigung nach § 55 Abs. 2 WHG ist es von Bedeutung, schon im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens die Entwässerungskonzeption festzulegen und ggf. die Entwässerungsplanung mit der Grünplanung abzustimmen. Flächen für Rückhalt, Vorreinigung, Versickerung oder oberflächiger Ableitung von Niederschlagswasser sind in ausreichendem Maße vorzusehen. Dies gilt in besonderem Maße für vorhabenbezogene Bebauungspläne. Für Maßnahmen zur naturverträglichen Regenwasserbewirtschaftung können Vorgaben gemacht werden, beispielsweise zur Flächenbefestigung, Dachbegrünung oder Regenwassernutzung und -rückhalt. Weitergehende Anforderungen können sich aus der immissionsbezogenen Gewässersituation sowohl für die Einleitung von Regenwasser in ein oberirdisches Gewässer als auch bei der Versickerung ergeben. Die Anforderungen sind von der zuständigen Behörde vorzugeben. Bei der Erschließung von Gewerbegebieten ist eine Unterscheidung der Herkunftsbereiche von Niederschlagswasser durch ein modifiziertes Trennsystem sinnvoll, da die Nutzung von Hofflächen und somit die Verschmutzung des Regenwasserabflusses nicht zuverlässig abgeschätzt werden kann und für diese Flächen ein Anschluss an die Mischwasserkanalisation oder andere bzw. weitere Vorkehrungen zum Gewässerschutz vorzusehen sind.

Um dem Leitbild einer „wassersensiblen und klimagerechten Stadtentwicklung“ gerecht zu werden, sind unter anderem die Auswirkungen von Starkregen oder Trockenperioden frühzeitig zu berücksichtigen und ist den Belangen der Überflutungsvorsorge oder der Wasserspeicherung bei der Bauleitplanung Rechnung zu tragen.

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB können auch Festsetzungen zur Sammlung von Niederschlagswasser und Nutzung für die Gartenbewässerung oder im Haushalt (Zisternen) getroffen werden. Dabei handelt es sich um Maßnahmen zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels, um einer zunehmenden Austrocknung des Bodens entgegenzuwirken. Die Festsetzung kann aus allgemeinen klimapolitischen Gründen erfolgen, da städtebauliche Gründe im Sinne des § 9 Abs. 1 BauGB wegen § 1 Abs. 5 S. 2 BauGB und § 1a Abs. 5 BauGB auch allgemeine klimapolitische Gründe sind. Die Festsetzung muss allerdings auch in einem solchen Fall den Anforderungen des Abwägungsgebots entsprechen. Sie müssen also erforderlich, durchführbar, geeignet und verhältnismäßig sein. Hinsichtlich der Anforderungen an den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit ist insbesondere die wirtschaftliche Zumutbarkeit zu berücksichtigen und es sind dementsprechend gegebenenfalls Ausnahmeregelungen (§ 31 Abs. 1 BauGB) in der Festsetzung vorzusehen.

Bei der Festsetzung von Grünflächen im Bebauungsplan nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB ist es unerlässlich, die Zweckbestimmung anzugeben. Auf mögliche Entschädigungs- oder Übernahmeansprüche der Grundeigentümerinnen bzw. -eigentümer nach § 40 BauGB wird hingewiesen. Auch Festsetzungen über die Zulässigkeit von baulichen Anlagen können getroffen werden, soweit dies die zweckentsprechende Nutzung erfordert und soweit es mit der Eigenart einer Grünfläche zu vereinbaren ist (z. B. Garderoben, Gerätehaus und Wohnung für Aufsichtspersonal im Zusammenhang mit einer Sportfläche). Neu eingefügt wurde § 9 Abs. 1 Nr. 15a BauGB, der die Festsetzung von "Flächen zur Gewährleistung eines natürlichen Klimaschutzes" ermöglicht.

Sport- und Spielanlagen können je nach Charakter entweder als Grün-, Sport- und Spielanlagenfläche, Sondergebiet oder als Fläche für Sport- und Spielanlagen (nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB) festgesetzt werden (s. a. Kapitel 4.4.2.19 Sport- und Spielanlagen, Festplätze, Zeltplätze).

Wenn bei einem städtebaulichen Entwurf eine vorhandene Hochwasserproblematik und/oder Überflutungsproblematik durch wild abfließendes Wasser von Anfang an mitgedacht wird, ist es möglich, eine sinnvolle und angemessene Planung zu schaffen. Es ist notwendig, Abflussverhalten, -geschwindigkeiten und Wasserstände an allen Orten des Gebiets zu kennen und die Entwurfsplanung darauf abzustellen. Der umgekehrte Weg, eine fertige Entwurfsplanung mit „Hochwasserschutzelementen“ zu ergänzen, wird scheitern und für die Bewohner nur mangelhaften Schutz bringen.

Die Planungsbüros sollten beim Entwurf, wie auch bei der Planung der Einzelvorhaben immer nach dem folgenden Grundprinzip vorgehen:

1. Vermeiden (Baugebietsausweisung anderswo, Ansiedlung bestimmter Nutzungen in unkritischen Bereichen des Baugebiets)
2. Ausweichen (Errichtung in erhöhter Lage, Aufständerung, u. a.)
3. Widerstehen (Schutz vor eindringendem Wasser – um das Gebäude herum/am Gebäude)
4. Anpassen/Nachgeben (planmäßige Flutung).

Durch das Hochwasserschutzgesetz II wurden die Festsetzungsmöglichkeiten des § 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB zur Vermeidung oder Verringerung von Hochwasserschäden neu strukturiert. Vor allem ermöglicht Nr. 16 Buchst. c die Festsetzung von Gebieten, in denen bei Errichtung baulicher Anlagen bestimmte bauliche oder technische Maßnahmen getroffen werden müssen, die der Vermeidung oder Verringerung von Hochwasserschäden einschließlich Schäden durch Starkregen dienen. Insbesondere Festsetzungen zur Verwendung bestimmter Bauteile oder Baustoffe zur hochwassersicheren Errichtung von Bauvorhaben kommen in Betracht.

Nach Nr. 16 Buchst. d können Flächen festgesetzt werden, die auf einem Baugrundstück für die natürliche Versickerung, den Rückhalt oder die Ableitung von Wasser aus Niederschlägen freigehalten werden müssen, um insbesondere Hochwasserschäden, einschließlich Schäden durch Starkregen, vorzubeugen. Dies kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn Flächen durch Parkplätze versiegelt werden sollen.

Neu eingefügt wurde mit Wirkung vom 1.1.2024 § 9 Absatz 1 Nr. 16b BauGB, der nun "Flächen für Hochwasserschutzanlagen, für die Regelung des Wasserabflusses, einschließlich des Niederschlagswassers aus Starkregenereignissen" erfasst. Mit der neuen Formulierung wird die Festsetzungsmöglichkeit zur Regelung des Wasserabflusses um den Hinweis ergänzt, dass auch das Niederschlagswasser aus Starkregenereignissen erfasst wird.

Darüber hinaus können viele der in § 9 Abs. 1 BauGB angeführten Festsetzungsmöglichkeiten genutzt werden, um angemessen auf ein ermitteltes Hochwasserrisiko zu reagieren. Die Arbeitshilfe „Hochwasser- und Starkregenrisiken in der Bauleitplanung“, gemeinsam erstellt von den Bayerischen Staatsministerien für Wohnen, Bau und Verkehr sowie Umwelt und Verbraucherschutz, enthält hierzu in Teil 3 ausführliche Informationen. Mit welchen Festsetzungen dem jeweils ermittelten Hochwasserrisiko Rechnung getragen wird, ist eine Frage des Einzelfalls. Pauschalierende Aussagen sind nicht möglich.

Nach § 29 BauGB gelten für Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie für Ausschachtungen, Ablagerungen und Lagerstätten die §§ 30 bis 37 BauGB. Die Verwirklichung größerer Vorhaben setzt in der Regel einen Bebauungsplan (ggf. einen Grünordnungsplan als dessen Bestandteil nach Art. 4 Abs. 2 Satz 1 BayNatSchG) voraus. Mit der Festsetzung von Flächen für Aufschüttungen und Abgrabungen auf Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 17 BauGB sind gleichzeitig auch Festsetzungen für die spätere Nutzung (z. B. Grünfläche, Fläche für die Landwirtschaft oder Wald) und für die Rekultivierung und Bepflanzung zu treffen. Auf die Richtlinien für Anlagen zur Gewinnung von Kies, Sand, Steinen und Erden (Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriums für Landesentwicklung und Umweltfragen vom 9. Juni 1995, AllMBl S. 589, i. d. F. vom 12. 04. 2002 AllMBl. S. 234) wird hingewiesen.

Festsetzungen von Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft oder Festsetzungen zur Bepflanzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 bzw. Nr. 25 BauGB) können vor allem zur städtebaulichen Gestaltung, zur Schaffung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse und aus Gründen des Immissionsschutzes sowie zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für Ausgleichsmaßnahmen aus Anlass von Eingriffen in Natur und Landschaft durch die Planung erforderlich sein (s. a. Kapitel 3.2.15 Eingriffe in Natur und Landschaft und Kapitel 4.4.2.22 Flächen für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen). Im Siedlungsbereich können durch entsprechende Festsetzungen beispielsweise schützenswerte Biotope bzw. Gehölze erhalten oder eine angemessene Durchgrünung erreicht werden. Nach § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB können als „sonstige Bepflanzungen“ auch Dach- oder Fassadenbegrünungen festgesetzt werden. Für Neuanpflanzungen auf Privatgrundstücken sind jedoch detaillierte Festsetzungen mit Einzelangaben über das Pflanzgut nur in besonders begründeten Fällen gerechtfertigt. Oft genügen entsprechende Empfehlungen in Form von Hinweisen. Beim Ausbringen gebietsfremder Pflanzen in der freien Natur kann eine Genehmigung nach § 40 Abs. 1 BNatSchG erforderlich sein. Ob ein Bereich der freien Natur zuzuordnen ist, richtet sich nach dem tatsächlichen Zustand der Fläche und nicht nach der bauplanungsrechtlichen Zuordnung nach § 35 BauGB.

Unter den in § 1a Abs. 3 S. 3 BauGB genannten Voraussetzungen können Festsetzungen zum Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft (s. a. Kapitel 3.2.15 Eingriffe in Natur und Landschaft) nach § 9 Abs. 1a S. 1 BauGB auch an anderer Stelle als am Ort des Eingriffs erfolgen (räumliche Entkoppelung von Eingriff und Ausgleich). Dies kann sowohl im sonstigen Gemeindebereich als auch in einer Nachbargemeinde sein, soweit dies jeweils mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und den Zielen der Raumordnung, des Naturschutzes und der Landschaftspflege vereinbar ist. Daneben ist es möglich, Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich auch in einem anderen Bebauungsplan festzusetzen (sog. Ausgleichsbebauungsplan). Werden Eingriff und Ausgleich räumlich getrennt, kann ihre funktionelle Zuordnung nach § 9 Abs. 1a S. 2 BauGB planerisch durch Festsetzungen im Eingriffsbebauungsplan festgeschrieben werden. Eine solche Zuordnung ist ggf. für den Vollzug des Ausgleichs und insbesondere die Refinanzierung der Gemeinde von Bedeutung (vgl. „Eingriffsregelung in der Bauleitplanung – Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“).

Festsetzungen zum Ausschluss oder zur beschränkten Verwendung bestimmter luftverunreinigender Stoffe nach § 9 Abs. 1 Nr. 23 Buchst. a BauGB kommen in erster Linie für bestimmte Brennstoffe (z. B. Kohle, Holz), aber auch für andere luftverunreinigende Stoffe in gewerblichen oder industriellen Anlagen in Betracht. Beim Ausschluss von Brennstoffen muss die Versorgung auf andere Weise gewährleistet sein, z. B. durch den Anschluss an eine Fernwärmeanlage oder durch Heizöl, Gas oder Elektrizität. Voraussetzung für derartige Festsetzungen ist, dass entweder städtebauliche Gründe hierfür vorliegen (z. B. besonders schutzwürdige Gebiete wie Kur und Naherholungsgebiete) oder dass sie zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes gemäß § 1 Abs. 3 BauGB planungsrechtlich erforderlich sind. Die Festsetzung ist bedeutsam für Gebiete mit einem besonderen Risiko für erhöhte Immissionsbelastungen durch luftverunreinigende Stoffe, z. B. inversionsgefährdete Tallagen. Sie dient der Bewältigung konkreter örtlicher Problemlagen, nicht aber der generellen Steigerung der Luftreinhaltung, dem allgemeinen Klimaschutz oder der Förderung der Wirtschaftlichkeit kommunaler Energieversorgungsunternehmen.

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 23 Buchst. b BauGB können im Bebauungsplan auch Gebiete festgesetzt werden, in denen bei der Errichtung von Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen bestimmte bauliche oder sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung getroffen werden müssen. Dies beinhaltet aber nicht die Pflicht zur Nutzung der für den Einsatz der erneuerbaren Energien und der Kraft-Wärme-Kopplung vorgenommene Maßnahmen (zum Anschluss- und Benutzungszwang vgl. § 9 Abs. 6 BauGB. Die Festsetzung kann auch aus allgemeinen klimapolitischen Gründen erfolgen, da städtebauliche Gründe im Sinne des § 9 Abs. 1 BauGB wegen § 1 Abs. 5 S. 2 BauGB und § 1a Abs. 5 BauGB auch allgemeine klimapolitische Gründe sind. Es kann also genügen, die Festsetzung allgemein mit der angestrebten Reduktion des Ausstoßes klimaschädlicher Stoffe zu begründen. Die Festsetzung muss allerdings auch in einem solchen Fall den Anforderungen des Abwägungsgebots entsprechen. Sie müssen erforderlich, durchführbar, geeignet und verhältnismäßig sein. Hinsichtlich der Anforderungen an den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit ist insbesondere die wirtschaftliche Zumutbarkeit zu berücksichtigen und es sind dementsprechend gegebenenfalls Ausnahmeregelungen (§ 31 Abs. 1 BauGB) in der Festsetzung vorzusehen. Zu beachten sind ferner besondere Anforderungen des Energiefachrechts, speziell des Gebäudeenergiegesetzes (GEG).

Beabsichtigt die Gemeinde, flankierend zu einer Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 23 Buchst. b BauGB, die Grundstückseigentümerinnen bzw. -eigentümer auch zur Nutzung erneuerbarer Energie zu verpflichten (z. B. Nutzungspflicht von PV-Anlagen), kann sie dies durch städtebaulichen Vertrag gem. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 BauGB erreichen. Mit dem Instrument des städtebaulichen Vertrags kann die Gemeinde ihre energiepolitischen und lokalen energiewirtschaftlichen Vorstellungen über die Nutzung erneuerbarer Energien konkretisierend umsetzen (z. B. auf Grundlage eines kommunalen Energiekonzepts, s. Kapitel 1.3.19 Energiekonzept). Dies setzt selbstverständlich eine Einigung der Gemeinde mit den Vertragsbeteiligten voraus. Auch setzen vertragliche Vereinbarungen auf Grundlage des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 BauGB einen Zusammenhang „mit den städtebaulichen Planungen und Maßnahmen verfolgten Zielen und Zwecken“ voraus. Außerdem hat die Gemeinde wie bei allen städtebaulichen Verträgen das Gebot der Angemessenheit und das Kopplungsverbot zu beachten (vgl. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB, Art. 56 Abs. 1 Satz 2 BayVwVfG). Für die Umsetzung der Pflicht zur Nutzung erneuerbarer Energien kann die Gemeinde alternativ auch auf ein Zwischenerwerbsmodell zurückgreifen, bei dem sie die neu zu bebauenden Flächen erwirbt und anschließend an Bauinteressierte mit entsprechenden vertraglichen Regelungen und insbesondere unter Wahrung des Gebots der Angemessenheit und des Kopplungsverbots weiterverkauft.

Zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen sind nach § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB folgende Festsetzungen möglich:

• von der Bebauung freizuhaltende Schutzflächen und ihre Nutzung – z. B. zur Sicherheit der Nachbarschaft und Allgemeinheit (in der Umgebung von Steinbrüchen, Schießständen, Munitions- und Sprengkörperfabriken u. ä.) oder zum Schutz einer besonders empfindlichen Nutzung (wie Mess- oder Beobachtungseinrichtungen) oder vor Überflutungen bei Starkregenereignissen,
• Flächen für besondere Anlagen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen und sonstigen Gefahren – z. B. Lärmschutzwände oder -wälle,
• Flächen für Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen und sonstigen Gefahren – z. B. Schutzpflanzungen oder Nutzungsbeschränkungen bei emittierenden Anlagen,
• bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen und sonstigen Gefahren oder zur Vermeidung oder Minderung solcher Einwirkungen – z. B. Vorkehrungen an baulichen Anlagen, von denen Störungen ausgehen oder die Störungen ausgesetzt sind (wie emissionshemmende Filteranlagen und Schalldämpfer, besondere Stellung, Höhenentwicklung und/oder Grundrissausbildung von Gebäuden, erhöhte Schalldämmung von Außenwänden und Fenstern u. ä.); durch das Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014 / 52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt wurde diese Regelung ferner dahingehend ergänzt, dass sie „Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche“ einschließt, „wobei die Vorgaben des Immissionsschutzrechts unberührt bleiben“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB). Diese Ergänzung hat klarstellenden Charakter. Sie erlaubt i. Ü. nicht etwa die Lösung von Lärmschutzkonflikten durch Unterschreitung von Mindestanforderungen des Immissionsschutzrechtes bzw. der jeweiligen technischen Regelwerke, sondern zielt umgekehrt auf Festsetzungsmöglichkeiten für zusätzliche passive Schallschutzmaßnahmen ab, mit denen ein höherer Schutzstandard verwirklicht werden kann.

Die Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB können auch nebeneinander getroffen werden. Art und Umfang der im Einzelnen erforderlichen und zweckmäßigen Festsetzungen ergeben sich aus den Untersuchungen und der Abwägung im Rahmen der Bebauungsplanung unabhängig davon, ob im Flächennutzungsplan Darstellungen nach § 5 Abs. 2 Nr. 6 BauGB enthalten sind. Festsetzungen über bauliche und sonstige technische Vorkehrungen müssen konkret zu treffende Maßnahmen (z. B. Festsetzung eines Maßes für die Außenwandschalldämmung) enthalten. Demnach ist die Festsetzung von Emissions- oder Immissionswerten (wie Flächenschallleistungspegel oder sog. Zaunwerte) auf der Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB nicht möglich. Unberührt bleiben differenzierende Festsetzungen nach § 1 Abs. 4 bis 9 BauNVO, bei denen u. a. das Emissionsverhalten als Maßstab für die Eigenschaft von Betrieben und Anlagen dienen kann. Die Festsetzungen können unter den Voraussetzungen des § 175 Abs. 2 BauGB Grundlage für die Anordnung von Geboten nach den §§ 176 ff. BauGB und für Nebenbestimmungen in diesen Geboten sein. Die Vorschriften des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, des Bauordnungsrechts und sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften bleiben durch die Festsetzungen unberührt.

Schutzflächen sowie besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen sollten nur vorgesehen werden, soweit der Immissionsschutz nicht durch eine zweckmäßige Anordnung und Gliederung der Baugebiete und durch eine der Abschirmung dienende städtebauliche Anordnung (z. B. geschlossene Randbebauung, Vorlagerung von weniger lärmempfindlichen Nutzungen oder Haustypen) gewährleistet werden kann. Zum Schutz vor Radon gemäß Strahlenschutzgesetz in und außerhalb ausgewiesener Vorsorgegebiete sind Vorkehrungen nach § 123 StrlSchG i.V.m. § 154 StrlSchV erforderlich.

In besonderen Fällen besteht die Möglichkeit der zeitlich befristeten oder der aufschiebend bedingten Festsetzung von Baurecht (§ 9 Abs. 2 BauGB). Ein Beispiel für eine aufschiebend bedingte Festsetzung ist, dass eine Wohnnutzung erst nach Fertigstellung einer Lärmschutzwand zulässig ist. Eine befristete Festsetzung dagegen sichert die Zulässigkeit einer Nutzung nur bis zu einem bestimmten Zeitpunkt oder dem Eintritt bestimmter Umstände. Sie ermöglicht so z. B. geregelte Zwischen- oder Restnutzungen. Die Folgenutzung soll festgesetzt werden.

Im Bebauungsplan können auch Festsetzungen für einzelne Geschosse, Ebenen oder sonstige Teile von baulichen Anlagen gesondert getroffen werden (§ 9 Abs. 3 BauGB). Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ermöglicht § 1 Abs. 7 BauNVO innerhalb einer Baugebietskategorie weitere Differenzierungen (s. a. Kapitel 4.4.3.13 Ausschluss, beschränkte Zulassung von Nutzungen und Anlagen). Gründe für derartige Festsetzungen können sich z. B. aus dem notwendigen Lärmschutz (Anordnung störungsunempfindlicher Nutzungen in den lärmbetroffenen Geschossen oder Gebäudeteilen) oder daraus ergeben, dass Einrichtungen mit starkem Besucherverkehr den öffentlichen Verkehrsflächen zugeordnet werden sollen.

Die Gemeinden haben nach Art. 81 Abs. 2 S. 1 BayBO die Möglichkeit, örtliche Bauvorschriften auch durch Bebauungspläne zu erlassen. Denkbar sind u.a. Vorschriften über die Erhaltung und Gestaltung des Ortsbildes, das Verbot von Werbeanlagen, die Anordnung einer Spielplatzpflicht mit Regelungen zur Lage, Größe, Ausstattung und Unterhaltung des Spielplatzes, die Anordnung einer Stellplatzpflicht und von der Bauordnung abweichende Maße der Abstandsflächentiefen. Die Ermächtigungsgrundlage des Art. 81 BayBO in Verbindung mit den Vorschriften des Baugesetzbuchs dient der Verwirklichung von ortsgestalterischen – und ggf. bausicherheitsrechtlichen – Belangen unter sachgerechter Abwägung im konkreten Einzelfall. Mit der Vorschrift können jedoch keine rein städtebaulichen Ziele verfolgt werden.

Die Erläuterung zu Kennzeichnungen und nachrichtlichen Übernahmen im Flächennutzungsplan (s. a. Kapitel 4.4.2.29 ff. Kennzeichnungen) gelten für den Bebauungsplan entsprechend. In § 9 Abs. 6 BauGB sind die Denkmäler nach Landesrecht sowie gemeindliche Regelungen zum Anschluss- und Benutzungszwang ausdrücklich erwähnt; Bau- und Bodendenkmäler sowie die Ensembles sollen nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen werden. Hierzu wird auf die (allerdings nicht abschließende) Denkmalliste verwiesen (s. a. Kapitel 3.14.10 ff. Denkmalschutz).

Gemäß § 9 Abs. 5 BauGB sollen die Flächen gekennzeichnet werden, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen oder bei denen besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten, wie z. B. unkontrolliert abfließendes Wasser oder hoch ansteigendes Grundwasser, erforderlich sind. Die Erläuterungen zu Kennzeichnungen und nachrichtlichen Übernahmen im Flächennutzungsplan (s. a. Kapitel 4.4.2.29 ff. Kennzeichnungen) gelten für den Bebauungsplan entsprechend.

Die Regeln gemäß § 9 Abs. 6a BauGB (s. a. Kapitel 4.4.2.30 Nachrichtliche Übernahme) gelten auch im Bebauungsplan für die nachrichtliche Übernahme von festgesetzten Überschwemmungsgebieten, Risikogebieten im Sinne des § 76 Abs. 2 WHG und Risikogebiete außerhalb von Überschwemmungsgebieten sowie Hochwasserentstehungsgebieten im Sinne des § 78b Abs. 1 WHG bzw. Vermerke von noch nicht festgesetzten Überschwemmungsgebieten im Sinne des § 76 Abs. 3 WHG sowie als Risikogebiete bestimmte Gebiete im Sinne des § 73 Abs. 1 S. 1 WHG.

Die Begründung ist Grundlage für die Beurteilung und die spätere Realisierung des Bebauungsplans bzw. des Grünordnungsplans. Sie dient während der Planaufstellung der Unterrichtung der Öffentlichkeit und der beteiligten Träger öffentlicher Belange. Die Begründung soll diesen ermöglichen, mit sachbezogenen Anregungen an der Planung mitzuwirken. Sie soll einerseits knapp und allgemein verständlich gefasst sein. Andererseits müssen in ihr Ziel, Zweck und die Auswirkungen der Planung gemäß § 2a S. 2 BauGB dargelegt werden. Die Begründung muss die Planung rechtfertigen, deren Erforderlichkeit nachweisen und die einzelnen Festsetzungen und wesentlichen planerischen Entscheidungen begründen und nicht nur erläutern. Unter Darlegung der wesentlichen Auswirkungen der Bauleitplanung sind alle Auswirkungen gemeint, die sich aus der Planung und ihrem Vollzug ergeben. Anhaltspunkt für mögliche betroffene Belange kann die Liste unter § 1 Abs. 6 BauGB sein. Zur Begründung einzelner planerischer Entscheidungen ist es oft erforderlich, die Ergebnisse der Grundlagenermittlung aufzuführen (z. B. Angaben zu Bevölkerungsentwicklung, vorhandenen Infrastruktureinrichtungen, etc.). Die Begründung soll die Zielrichtungen der einzelnen getroffenen Festsetzungen klar erkennen lassen, wodurch sich im Vollzug, wenn es z. B. um die Erteilung einer Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB geht, einfach entscheiden lässt, ob Grundzüge der Planung berührt sind oder nicht. In der Begründung sind auch die wesentlichen Auswirkungen der Planung darzulegen (§ 9 Abs. 8 BauGB und § 2a BauGB).

In der Regel beinhaltet die Begründung:

• den Anlass der Planung und die mit den Festsetzungen verfolgten Ziele und Zwecke,
• die Einordnung der Planung in die Ziele der Raumordnung (§ 1 Abs. 4 BauGB),
• Erläuterung zum Umgang mit den fachlich einschlägigen Grundsätzen der Raumordnung,
• die Entwicklung der Planung aus dem Flächennutzungsplan (§ 8 Abs. 2 bis 4 BauGB) bzw. aus dem Landschaftsplan sowie gegebenenfalls die Ableitung aus einem Entwicklungs- oder Rahmenplan,
• eine Beschreibung der Ausgangssituation,
• eine Beschreibung der wesentlichen Grundzüge der Planung,
• die in Betracht gezogenen Alternativen, insbesondere für den Standort von Anlagen und Einrichtungen, die zentrale Funktion haben oder besondere Anforderungen an die Erschließung oder den Immissionsschutz stellen,
• die maßgeblichen Gründe für die Abwägung (§ 1 Abs. 7 BauGB); eine besonders sorgfältige Begründung ist erforderlich, wenn von wesentlichen Planungsgrundsätzen (s. a. Kapitel 3.0.3 Abwägung) abgewichen werden musste oder wenn gewichtigen öffentlichen Belangen nicht Rechnung getragen werden konnte, wie sie vor allem in den Stellungnahmen der beteiligten Träger öffentlicher Belange zum Ausdruck gekommen sind,
• Maßnahmen, die zur Verwirklichung des Bebauungsplans alsbald getroffen werden sollen oder für die der Bebauungsplan die Grundlage bilden soll, wie z. B. bodenordnende Maßnahmen (§§ 45 ff. BauGB) und die Herstellung von Erschließungsanlagen (§§ 123 ff. BauGB),
• Vorstellungen zur Vermeidung oder Milderung nachteiliger Auswirkungen, wenn zu erwarten ist, dass die Verwirklichung des Bebauungsplans sich nachteilig auf die persönlichen Lebensumstände der in dem Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen auswirken wird (§ 180 BauGB),
• die finanziellen Auswirkungen, die sich für die Gemeinde aus den vorgesehenen Maßnahmen voraussichtlich ergeben, insbesondere die überschlägig ermittelten Erschließungskosten (ggf. auch Kosten für Ausgleichsmaßnahmen) (s. a. Kapitel 3.2.15 Eingriffe in Natur und Landschaft, Kapitel 3.1.10 f. Kosten und Kapitel 4.2.14 Erschließungskosten, Folgekosten),
• die vorgesehene Finanzierung, ohne dass jedoch die Gemeinde im Rahmen der Begründung des Bebauungsplans zu einer eigenen Finanzplanung verpflichtet ist; es genügt die Bezugnahme auf die gemeindliche Investitionsplanung oder in einfachen Fällen die Darlegung, dass die Bereitstellung der erforderlichen Mittel aus dem Haushalt erwartet werden kann.

In die Begründung können auch weitere, zum Verständnis der Festsetzungen beitragende Angaben aufgenommen werden.

Der Umweltbericht, soweit erforderlich, ist Bestandteil der Begründung (s. a. Kapitel 4.4.4 Inhalt des Umweltberichts). Ist ein Umweltbericht nicht notwendig (z. B. vereinfachtes Verfahren), so sind die Umweltbelange wie alle anderen relevanten Belange in der Begründung als wesentliche Auswirkungen darzulegen.

Die Begründung einschließlich des Umweltberichts nimmt am Aufstellungsverfahren teil; sie ist gemäß § 3 Abs. 2 BauGB zusammen mit dem Entwurf des Bebauungsplans öffentlich auszulegen.

Dem Bebauungsplan ist bei der Bekanntmachung nach § 10a BauGB eine zusammenfassende Erklärung beizufügen darüber, wie die Umweltbelange und die Ergebnisse der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung berücksichtigt wurden und aus welchen Gründen der Plan nach Abwägung der Alternativen gewählt wurde. Bei Planaufstellungen im vereinfachten oder beschleunigten Verfahren gemäß §§ 13, 13a und 13b BauGB a.F. (heilbar nur bis 31.12.2024, siehe § 215a BauGB) wird auf die zusammenfassende Erklärung verzichtet (s. a. Kapitel 5.3 Vereinfachtes Verfahren, Kapitel 5.4.1 Beschleunigtes Verfahren der Innenentwicklung und Kapitel 5.4.2 Beschleunigtes Verfahren am Ortsrand).