Bauleitpläne und städtebauliche Satzungen

Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan). Enthält der Flächennutzungsplan als Bestandteil einen Landschaftsplan, wird er gewöhnlich als „Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan“ bezeichnet. Bebauungspläne mit Grünordnungsplänen werden als „Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan“ bezeichnet. Weitere Vorschriften über die Darstellungen und Festsetzungen in den Bauleitplänen enthält die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786), die durch Artikel 2 des Gesetzes zur Stärkung der Digitalisierung im Bauleitplanverfahren und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 3. Juli 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 176) geändert worden ist; Vorschriften über die Ausarbeitung der Bauleitpläne sowie die zeichnerische Darstellung enthält die Planzeichenverordnung (PlanZV) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), die zuletzt durch Artikel 3 des Baulandmobilisierungsgesetzes vom 14. Juni 2021 (BGBl. I S. 1802) geändert worden ist.

Im Flächennutzungsplan ist für das ganze Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in den Grundzügen darzustellen (§ 5 Abs. 1 BauGB). Er ist die zusammenfassende räumliche Planungsstufe auf der örtlichen Ebene und gibt auch Aufschluss über die Maßnahmen und Nutzungsregelungen anderer Planungsträger, die sich im Gemeindegebiet räumlich auswirken.

Der Flächennutzungsplan ist ein Plan, der die Gemeinde und die an seiner Aufstellung beteiligten öffentlichen Planungsträger bindet, soweit sie ihm nicht widersprochen haben (§ 7 BauGB). Dem Einzelnen gegenüber hat er aber grundsätzlich keine unmittelbare Rechtswirkung. Anders kann es etwa bei der Beurteilung der Zulässigkeit eines Einzelvorhabens nach § 35 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 35 Abs. 2 BauGB sein. Daneben hat der Flächennutzungsplan unmittelbar baurechtsgestaltende – und bindende – Wirkung, wenn und soweit er Darstellungen von Konzentrationsflächen gemäß § 35 Abs. 3 S. 3 BauGB enthält. Für Zwecke des § 35 Abs. 3 S. 3 BauGB können sachliche Teilflächennutzungspläne aufgestellt werden (s. a. Kapitel 4.4.2.4 Sachliche Teilflächennutzungspläne (Konzentrationsflächen)).

Wenn die städtebauliche Entwicklung wesentlich durch gemeinsame Voraussetzungen und Bedürfnisse benachbarter Gemeinden bestimmt wird, oder ein Flächennutzungsplan einen gerechten Ausgleich der verschiedenen Belange ermöglicht, sollen Gemeinden gemeinsame Flächennutzungspläne nach § 204 BauGB aufstellen (s. a. Kapitel 2.4.2 Gemeinsame Flächennutzungspläne).

Bebauungspläne sind gemeindliche Satzungen (§ 10 Abs. 1 BauGB). Grundsätzlich sind sie gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Widerspricht der Bebauungsplan dem Flächennutzungsplan, so muss der Flächennutzungsplan geändert werden. Eine Änderung ist ggf. nach § 8 Abs. 3 BauGB im sogenannten Parallelverfahren möglich (s. a. Kapitel 4.4.3.8 f. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan/Landschaftsplan). Der Bebauungsplan enthält die für jedermann rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung.

Die Gemeinden haben gemäß § 11 Abs. 2 BNatSchG Landschaftspläne aufzustellen, sobald und soweit dies zur Verwirklichung der Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege erforderlich ist. Grünordnungspläne können gemäß § 11 Abs. 6 BNatSchG aufgestellt werden. Üblicherweise werden diese Pläne parallel zur Bauleitplanung erstellt bzw. geändert und in diese integriert. Die Landschaftsplanung ist damit in die Rechtsvorschriften und das Aufstellungsverfahren der Bauleitplanung eingebunden und nimmt an deren Rechtswirkungen teil (s. a. Kapitel 2.2 Landschaftsplanung und Kapitel 3.2.4 Landschaftsplanung). Stellt die Gemeinde nach diesen Vorschriften einen Landschaftsplan oder Grünordnungsplan auf, obgleich ein Bauleitplan nicht erforderlich ist, so gelten gemäß Art. 4 Abs. 3 S. 1 BayNatSchG für das Verfahren zur Aufstellung und Genehmigung dieser Pläne die Vorschriften für Bauleitpläne entsprechend. Der Landschaftsplan hat dabei gemäß Art. 4 Abs. 3 S. 2 BayNatSchG die Rechtswirkung eines Flächennutzungsplans, der Grünordnungsplan die Rechtswirkung eines Bebauungsplans (vgl. Flyer „Kommunale Landschaftsplanung in Bayern – ein Leitfaden für die Praxis“).

Enthält ein Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 1 BauGB mindestens Festsetzungen über

• die Art der baulichen Nutzung,
• das Maß der baulichen Nutzung,
• die überbaubaren Grundstücksflächen und
• die örtlichen Verkehrsflächen,

so handelt es sich um einen „qualifizierten“ Bebauungsplan. Er ist der ausschließliche Maßstab für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben in seinem Geltungsbereich. Im Geltungsbereich solcher Bebauungspläne ist bis zur Sonderbaugrenze (Art. 2 Abs. 4 Bayerische Bauordnung (BayBO)) das Genehmigungsfreistellungsverfahren (Art. 58 BayBO) einschlägig, es sei denn, die Gemeinde hat dies durch örtliche Bauvorschrift für bestimmte handwerkliche und gewerbliche Vorhaben gemäß Art. 58 Abs. 1 S. 2 BayBO ausgeschlossen oder verlangt im Einzelfall die Durchführung eines Baugenehmigungs­verfahrens.

Fehlen in einem Bebauungsplan eine oder mehrere dieser oben genannten Voraussetzungen, so liegt ein „einfacher“ Bebauungsplan (§ 30 Abs. 3 BauGB) vor. Er alleine reicht nicht aus, um die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben zu regeln. Über seine Festsetzungen hinaus richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben nach den §§ 34 oder 35 BauGB.

Manchmal reicht die Aufstellung eines einfachen Bebauungsplans aus, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten. Ein derartiger Plan kann etwa dazu dienen, innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile einzelne Festsetzungen (z. B. Begrenzung der Zahl der Wohnungen oder Unzulässigkeit von bestimmten Einzelhandelsbetrieben – vgl. Kapitel 4.4.3.17 Zentrale Versorgungsbereiche und Vergnügungsstätten) zu treffen und dadurch die Nutzung von Grundstücken sowohl einzuschränken als auch zu erweitern. Voraussetzung ist aber auch für diese Festsetzungen, dass sie städtebaulich erforderlich sind.

Bebauungspläne der Innenentwicklung (§ 13a BauGB) unterscheiden sich von herkömmlichen Bebauungsplänen lediglich darin, dass sie an einen bestimmten Zweck – nämlich die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung – gebunden sind und deshalb unter den Voraussetzungen des § 13a Abs. 1 BauGB im beschleunigten Verfahren nach § 13a Abs. 2 BauGB durchgeführt werden ­können.

Im beschleunigten Verfahren ist eine erleichterte Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange wie beim vereinfachten Verfahren nach § 13 Abs. 2 BauGB möglich; daneben entfallen entsprechend § 13 Abs. 3 S. 1 BauGB Umweltprüfung, Umweltbericht und zusammenfassende Erklärung. In bestimmten Fällen findet die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung keine Anwendung (s. a. Kapitel 5.4.1.4 Nichtanwendung der Eingriffsregelung). Eine Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung ist unter den Voraussetzungen nach § 33 BauGB möglich.

Entspricht der Bebauungsplan nicht den Darstellungen des Flächennutzungsplans, kann er auch vor der Änderung des Flächennutzungsplans aufgestellt werden (vgl. § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB). Der Flächennutzungsplan wird ohne Verfahren im Wege der Berichtigung angepasst.

Die Vorschrift des § 13b BauGB zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens auf die Aufstellung von Bebauungsplänen in Ortsrandlagen wurde in Folge der vom Bundesverwaltungsgericht (BVerwG, Urt. v. 18.07.2023 - Az. 4 CN 3.22) festgestellten Unvereinbarkeit mit Unionsrecht mit dem o. a. Gesetz vom 22.12.2023 (BGBl. I Nr. 394) aufgehoben. Diese Regelung sah ursprünglich bis zum 31. Dezember 2022 die Anwendbarkeit des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB für bis zum 31. Dezember 2022 förmlich eingeleitete Bebauungsplanverfahren vor.
Vor dem Hintergrund der vom BVerwG angenommenen Unionsrechtswidrigkeit des § 13b BauGB wurde mit Wirkung zum 01.01.2024 die „Reparaturvorschrift“ des § 215a BauGB eingeführt, deren Satzungsbeschluss nach § 215a Absatz 2 Satz 2 BauGB jedoch bis zum 31. Dezember 2024 gefasst werden musste:
Nach § 215a Absatz 3 BauGB setzten diese Verfahrenserleichterungen wie das Absehen von frühzeitiger Unterrichtung und Erörterung, das Entfallen der Umweltprüfung und des naturschutzrechtlichen Ausgleichs sowie der Flächennutzungsplan-Änderung voraus, dass die Gemeinde aufgrund einer Vorprüfung des Einzelfalls entsprechend § 13a Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 BauGB zu der Einschätzung gelangt, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die nach § 2 Absatz 4 Satz 4 BauGB in der Abwägung zu berücksichtigen wären oder die als Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes oder der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts entsprechend § 1a Absatz 3 BauGB auszugleichen wären.
Dies galt gemäß § 215a Absatz 1 BauGB für Bebauungsplanverfahren nach §13b BauGB, die vor Ablauf des 31.12.2022 förmlich eingeleitet wurden, wenn der Satzungsbeschluss bis zum Ablauf des 31.12.2024 gefasst wurde.
Entsprechendes galt gemäß § 215a Absatz 2 BauGB für Bebauungspläne, die bereits nach § 13b BauGB aufgestellt wurden und durch ein ergänzendes Verfahren gemäß § 214 Absatz 4 BauGB rückwirkend in Kraft gesetzt werden sollen. Der Satzungsbeschluss war dabei bis zum Ablauf des 31.12.2024 zu fassen. Nunmehr gelten wieder die herkömmlichen Vorgaben, da von § 215a BauGB seit dem 01.01.2025 kein Gebrauch mehr gemacht werden kann.

Für Projekte, die in der Hand eines Vorhabenträgers liegen, kann die Gemeinde als Rechtsgrundlage auch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan wählen. Das Instrument des § 12 BauGB verbindet – vereinfacht ausgedrückt – Elemente eines Bebauungsplans mit einem Erschließungsvertrag und einer vertraglichen Baupflicht. Es handelt sich um ein auf die Realisierung eines bestimmten Vorhabens gerichtetes städtebauliches Sonderinstrument. Der vom Vorhabenträger erarbeitete und mit der Gemeinde abgestimmte Vorhaben- und Erschließungsplan wird Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans (§ 12 Abs. 3 S. 1 BauGB). Die Zulässigkeit von Bauvorhaben regelt der vorhabenbezogene Bebauungsplan in seinem Geltungsbereich abschließend (§ 30 Abs. 2 BauGB).

Durch den direkten Vorhabenbezug besteht für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan keine Bindung an den sonst für Bebauungspläne ab­­schließenden Festsetzungskatalog des § 9 BauGB (§ 12 Abs. 3 S. 2 BauGB). Die Gemeinde kann gemäß § 12 Abs. 3a S. 1 BauGB im vorhabenbezogenen Bebauungsplan für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans aber auch ein Baugebiet auf Grund der BauNVO oder eine bauliche oder sonstige Nutzung allgemein festsetzen. In diesem Fall ist unter entsprechender Anwendung des § 9 Abs. 2 BauGB auch festzusetzen, dass nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet hat. Die entsprechende Anwendung des § 9 Abs. 2 BauGB führt dazu, dass die allgemein festgesetzten Nutzungen hinsichtlich ihrer Zulässigkeit als aufschiebend bedingt zu behandeln sind, wobei Bedingung die entsprechende Verpflichtung im Durchführungsvertrag ist. Die Festsetzung stellt also sicher, dass im Rahmen der festgesetzten Nutzungen, d. h. aus dem Katalog der allgemein zulässigen Arten der baulichen Nutzungen, nur solche Vorhaben verwirklicht werden dürfen, die Gegenstand des Durchführungsvertrags sind.

Im Durchführungsvertrag kann die Bebauung detailliert geregelt werden. Der Vorhaben- und Erschließungsplan ist daher in der Regel Gegenstand des Durchführungsvertrags. Die Vorgehensweise gemäß § 12 Abs. 3a S. 1 BauGB hat den Vorteil, dass bei kleinen Änderungen des Vorhabens nur der Vertrag angepasst werden muss und kein Änderungsverfahren für den Bebauungsplan nötig ist.

Weitere materielle Voraussetzung für die Anwendung des § 12 BauGB ist zudem, dass der Vorhabenträger zur Durchführung des Projekts bereit und in der Lage ist und sich zur Durchführung in einer bestimmten Frist und zur gänzlichen oder teilweisen Tragung der Planungs- und Erschließungskosten verpflichtet (Durchführungsvertrag). Der Durchführungsvertrag muss grundsätzlich vor dem Satzungsbeschluss abgeschlossen werden. Es genügt nach Ansicht der Rechtsprechung allerdings, wenn im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses ein vom Vorhabenträger und gegebenenfalls vom personenverschiedenen Eigentümer bzw. Eigentümerin der zu bebauenden Fläche unterschriebener Durchführungsvertrag vorliegt, dessen Zustandekommen nur noch von der Zustimmungsentscheidung der Gemeindevertretung abhängt, mit welcher die Bürgermeisterin bzw. der Bürgermeister zur Annahme des Angebots ermächtigt wird.

Im Verfahren zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans sind die Grundsätze der Bauleitplanung im Sinne des § 1 BauGB zu beachten. Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan muss daher insbesondere städtebaulich erforderlich sein und im Einklang mit den Zielen der Raumordnung stehen (vgl. u. a. zur Anbindung Kapitel 3.2.7 Anbindegebot).

Die Vorteile eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans liegen für die Gemeinde in der Möglichkeit, die Planungs- und Erschließungskosten weitgehend auf den Vorhabenträger übertragen zu können. Die Gemeinde bleibt aber gleichwohl Herrin des Verfahrens. Der Vorhabenträger kann durch seine Mitwirkung in der Regel die Planungsdauer beschleunigen. Die Festsetzungen sind im Gegensatz zu einem herkömmlichen Bebauungsplan nicht auf den Festsetzungskatalog des § 9 beschränkt, können daher enger an das Vorhaben angepasst werden und dadurch ggf. dem Vorhabenträger Kosten ersparen.
Zu vergaberechtlichen Anforderungen beim Verkauf von Grundstücken durch die Gemeinde siehe Handreichung des Bayerischen Staatsministeriums des Innern vom 20. 12. 2010 „Anwendung des Vergaberechts bei kommunalen Grundstücksgeschäften“.

Durch eine Satzung nach § 34 Abs. 4 BauGB kann die Gemeinde, auch ohne einen Bebauungsplan aufzustellen,

• die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen (sog. Klarstellungssatzung § 34 Abs. 4 Nr. 1 BauGB),
• bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn diese im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind (sog. Entwicklungssatzung § 34 Abs. 4 Nr. 2 BauGB); als Baufläche können Siedlungsansätze von einigem Gewicht dargestellt werden, wenn dies mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zu vereinbaren ist; dies ist dann der Fall, wenn die Ansiedlung aufgrund ihrer Lage in der Landschaft, ihrer infrastrukturellen Voraussetzungen und ihrer Bedeutung in der Siedlungsstruktur des gesamten Gemeindegebiets für eine Entwicklung geeignet ist,
• einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen (sog. Einbeziehungssatzung § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB); dies ist jedoch nur zulässig, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind; bei den im Außenbereich häufig großen Einzelgrundstücken ist auch eine Beschränkung auf Teilflächen dieser Grundstücke möglich.

Die Satzungen können gemäß § 34 Abs. 4 S. 2 BauGB miteinander verbunden werden.

Für die Rechtmäßigkeit einer Innenbereichssatzung sind die rechtlichen Voraussetzungen sorgfältig zu prüfen. § 34 Abs. 5 und Abs. 6 BauGB enthalten die weiteren planungsrechtlichen und verfahrensrechtlichen Vorgaben für den Erlass von Entwicklungs- und Einbeziehungssatzungen.

Bei der Aufstellung einer Entwicklungs- oder Einbeziehungssatzung sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung des vereinfachten Verfahrens gemäß § 13 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 und Nr. 3 sowie S. 2 BauGB und § 10 Abs. 3 BauGB entsprechend anzuwenden. Bei der Aufstellung einer sog. Klarstellungssatzung ist gemäß § 34 Abs. 6 S. 2 BauGB verfahrensrechtlich nur § 10 Abs. 3 BauGB für die Bekanntmachung der Satzung zu berücksichtigen. Bei der Aufstellung einer Einbeziehungssatzung sind gemäß § 34 Abs. 5 S. 4 BauGB außerdem die Grundsätze des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden und der bauplanungsrechtlichen Eingriffsregelung zu berücksichtigen. Die in diesem Fall erforderliche Begründung muss die Ziele, Zwecke und wesentlichen Auswirkungen der Planung enthalten.

§ 35 Abs. 6 BauGB ermöglicht unter den dort im Einzelnen genannten Voraussetzungen auch den Erlass einer Satzung für im Außenbereich liegende, bebaute Bereiche, die nicht überwiegend landwirtschaftlich geprägt sind und in denen eine Wohnbebauung von einigem Gewicht vorhanden ist. Innerhalb derartiger Gebiete kann durch Satzung bestimmt werden, dass bei der Prüfung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit Wohnbebauung, sowie kleinen Handwerks- und Gewerbebetrieben eine Beeinträchtigung der beiden öffentlichen Belange „Widerspruch zu Darstellungen im Flächennutzungsplan über Flächen für die Landwirtschaft oder Wald” und „Entstehung oder Verfestigung einer Splittersiedlung” nicht entgegengehalten werden kann. Vereinfachend dargestellt soll die Außenbereichssatzung einen Lückenschluss im Außenbereich ermöglichen. Eine Erweiterung des bebauten Bereichs ist dagegen nicht möglich. Für die Rechtmäßigkeit einer Außenbereichssatzung sind die rechtlichen Grundlagen und Voraussetzungen sorgfältig zu prüfen.

Neben der planungsrechtlichen Zulässigkeit von Vorhaben kann der Bebauungsplan insbesondere Grundlage bzw. Voraussetzung sein für

• die Bodenordnung durch Umlegung oder vereinfachte Umlegung (§§ 45 ff. und 80 ff. BauGB),
• die Enteignung (§§ 85 ff. BauGB),
• die Erschließung der Baugebiete (§§ 123 ff. BauGB),
• die Ausübung gemeindlicher Vorkaufsrechte (§§ 24 ff. BauGB).

Landschafts- oder Grünordnungspläne sollen Angaben enthalten gemäß § 9 Abs. 2 und 3 BNatSchG und insbesondere

• den vorhandenen und den zu erwartenden Zustand von Natur und Landschaft,

• die konkretisierten Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege,

• die Beurteilung des vorhandenen und zu erwartenden Zustands von Natur und Landschaft nach Maßgabe dieser Ziele, einschließlich der sich daraus ergebenden Konflikte,

• die Erfordernisse und Maßnahmen zur Umsetzung der konkretisierten Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere

  a) zur Vermeidung, Minderung oder Beseitigung von Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft,

  b) zum Schutz bestimmter Teile von Natur und Landschaft im Sinne des Kapitels 4 BNatSchG sowie der Biotope, Lebensgemeinschaften und Lebensstätten der Tiere und Pflanzen wildlebender Arten,

  c) auf Flächen, die wegen ihres Zustands, ihrer Lage oder ihrer natürlichen Entwicklungsmöglichkeit für künftige Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere zur Kompensation von Eingriffen in Natur und Landschaft sowie zum Einsatz natur- und landschaftsbezogener Fördermittel besonders geeignet sind,

  d) zum Aufbau und Schutz eines Biotopverbunds, der Biotopvernetzung und des Netzes „Natura 2000“,

  e) zum Schutz, zur Qualitätsverbesserung und zur Regeneration von Böden, Gewässern, Luft und Klima,

  f) zur Erhaltung und Entwicklung von Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie des Erholungswerts von Natur und Landschaft,

  g) zur Erhaltung und Entwicklung von Freiräumen im besiedelten und unbesiedelten Bereich

zur Sicherung und Förderung der biologischen Vielfalt im Planungsraum einschließlich ihrer Bedeutung für das Naturerlebnis.

Der Bebauungsplan unterstützt die Umsetzung der städtebaulichen Ziele

• von Bau-, Modernisierungs- und Instandsetzungs-, Pflanz-, Rückbau- und Entsiegelungsgeboten durch die Gemeinde (§§ 175 ff. BauGB),
• städtebauliche Sanierungsmaßnahmen (§§ 136 ff. BauGB), Entwicklungsmaßnahmen (§§ 165 ff. BauGB), Stadtumbaumaßnahmen (§§ 171a ff. BauGB) und städtebauliche Maßnahmen der Sozialen Stadt (§ 171e BauGB).

Zur Sicherung der Sanierungsziele auch nach Abschluss der Sanierung kann es erforderlich sein, einen Bebauungsplan für ein Sanierungsgebiet oder einen Teil eines Sanierungsgebiets aufzustellen.

Bei städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen ist spätestens nach der förmlichen Festlegung des Entwicklungsbereichs ohne Verzug mit der Aufstellung eines oder mehrerer Bebauungspläne zu beginnen (§ 166 Abs. 1 S. 2 BauGB). Der entsprechende Aufstellungsbeschluss kann gemeinsam oder schon vor dem Beschluss über die förmliche Festlegung gefasst werden.

Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz wurde in § 176a BauGB die formelle Einführung eines Städtebaulichen Entwicklungskonzepts zur Stärkung der Innenentwicklung vorgenommen. Es soll insbesondere der baulichen Nutzbarmachung auch von im Gemeindegebiet ohne Zusammenhang verteilt liegenden, unbebauten oder brachliegenden Grundstücken dienen (§ 176a Abs. 2 BauGB). Es kann insbesondere zur Begründung von Maßnahmen zur Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde herangezogen werden.

Die Festsetzungen des Bebauungsplans sind für jedermann und, soweit nichts anderes bestimmt ist, auch für die öffentlichen Planungsträger verbindlich. Ausnahmen bestehen lediglich in bestimmten Fällen für bauliche Maßnahmen des Bundes und der Länder (§ 37 BauGB) sowie für bauliche Maßnahmen von überörtlicher Bedeutung aufgrund von Planfeststellungsverfahren und sonstigen Verfahren mit den Rechtswirkungen der Planfeststellung (z. B. Plangenehmigungsverfahren), sowie für öffentlich zugängliche Abfallbeseitigungsanlagen (Vorrang der Fachplanung). Auch hier müssen jedoch eine Beteiligung der Gemeinde und die Berücksichtigung städtebaulicher Belange erfolgen (§ 38 BauGB).