Orts- und Stadtzentren

Die zentralen Ortsbereiche sollen neben der Funktion als Wohnstandort als Mittelpunkte des kulturellen und geschäftlichen Lebens und als Zentren für die Versorgung der Bevölkerung mit Waren und Dienstleistungen erhalten und weiterentwickelt werden.

Eine möglichst vielfältige und kleinteilig gemischte Nutzung sollte in Orts- und Stadtzentren angestrebt werden. Je nach Größe und Aufgabe des Ortszentrums gehören hierzu vor allem Einrichtungen des Einzelhandels, der Gastronomie und des Dienstleistungsbereichs sowie nicht störende Handwerksbetriebe. Die Zentren sind außerdem Standorte der öffentlichen Verwaltung mit Publikumsverkehr, der Kultur, der Erwachsenenbildung und der Freizeitgestaltung. Eine ausgewogene Nutzungsstruktur, zu der insbesondere (lärmschutzgerecht angeordnete) Wohnungen gehören (s. a. Kapitel 3.10.10 Lärmschutz durch Bauweise, Stellung der Baukörper), soll zur Entfaltung und Aufrechterhaltung des öffentlichen Lebens auch außerhalb der Geschäftszeiten beitragen. Sie soll zudem der wünschenswerten gleichmäßigen Auslastung und Mehrfachnutzung der erforderlichen Erschließungseinrichtungen, besonders der Parkplätze und der öffentlichen Verkehrsmittel, dienen.

Vorhandene Wohnfunktionen in den zentralen Ortsbereichen sollen erhalten, verbessert und, wo es möglich ist, ausgebaut werden. Besonders ist auch auf die Erhaltung und Verbesserung der Existenzbedingungen für kleinere Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gaststättenbetriebe zu achten, die zur Vielfalt des Erscheinungsbildes und des Warenangebots beitragen und der Nahversorgung der Wohnbevölkerung, vor allem auch der alten Menschen, in den zentralen Ortsbereichen dienen. Öffentlich-private Standort­kooperationen können die funktionale Stärkung der zentralen Ortskernbereiche unterstützen und die Standortverantwortung der privaten Akteure erhöhen.

Historisch gewachsene Ortszentren sollen in ihrer unverwechselbaren Gestalt erhalten werden. Dabei ist besonders auf die Bauten, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer und städtebaulicher Bedeutung zu achten. Insoweit kann sich der Erlass örtlicher Bauvorschriften empfehlen, die auch in einen Bebauungsplan aufgenommen werden können (Art. 81 Abs. 2 BayBO). Zu denken ist hier beispielweise an Ortsgestaltungssatzungen auf Grundlage von Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO für Bereiche, die eben gerade wegen ihrer Unverwechselbarkeit gestaltenswert sind, aber auch an Stellplatzsatzungen, in denen beispielsweise eine Pflicht zur Stellplatzablöse vorgegeben werden kann. So wird sichergestellt, dass im Ortskern keine optisch störenden Stellplätze entstehen, gleichzeitig aber wird die Möglichkeit geschaffen, mit Mitteln aus der Stellplatzablöse am Rand des Ortskerns die benötigten Stellplätze als öffentliche Stellplätze zu errichten.

In größeren Städten sollen zur Entlastung des Stadtzentrums und zur Verbesserung der Versorgung der Bevölkerung in anderen Gebieten der Stadt Stadtteilzentren ausgebaut werden. Sie sollen ein möglichst breit gefächertes Angebot von Waren und Dienstleistungen anbieten. Zu Stadtteilzentren, aber auch zu Zentren für die Nahversorgung der Wohnsiedlungsbereiche in kleineren Städten, sollen vor allem die Kernbereiche von ehemals selbständigen Ortsteilen entwickelt werden, die aufgrund ihrer historischen Bausubstanz und gewachsenen Struktur noch eine unverwechselbare Gestalt besitzen und meist eine günstige Lage im Ort haben.

Sowohl im ländlichen Raum als auch besonders in den Verdichtungsräumen sind die Dorfkerne von Funktions- und Gestaltverlust bedroht. Daher sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen dafür geschaffen werden, dass eine noch bestehende landwirtschaftliche Nutzung in den Dorfkernen so weit wie möglich erhalten werden kann. Das verlangt bei den heutigen Betriebsformen in der Regel sorgfältige Überlegungen bei der Auswahl von Art, Umfang und Standort von anderen Nutzungen, insbesondere der Wohnnutzung. Bestehende landwirtschaftliche Betriebe sollten aus der Ortslage grundsätzlich nicht hinausgedrängt werden. Eine Aussiedlung sollte nur bei besonderem betrieblichem oder öffentlichem Interesse erfolgen, z. B. wenn die nachteiligen Auswirkungen der landwirtschaftlichen Nutzung die sonstige Funktionsfähigkeit des Dorfkerns gefährden. Hierbei ist zu beachten, dass in Dorfgebieten nach § 5 BauNVO auf die Belange der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe vorrangig Rücksicht zu nehmen ist (s. a. Kapitel 4.4.1.9 Dorfgebiete).

Ehemals landwirtschaftliche Wohn- und Betriebsgebäude im Dorf, die für das Ortsbild von Bedeutung sind oder aus Gründen der Denkmalpflege erhalten werden sollen, müssen häufig einer neuen Nutzung zugeführt werden. In Frage kommen neben der Wohnnutzung z. B. nicht störende Handwerksbetriebe, Einzelhandel und Räume für landwirtschaftliche Direktvermarktung sowie freie Berufe oder gemeindliche Einrichtungen, wie beispielsweise Freizeitheime, Gemeindesäle, Seniorentreffs mit Sozialstation und Kinderbetreuungseinrichtungen. Dies wird bauordnungsrechtlich insbesondere durch Art. 63 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BayBO erleichtert, der Abweichungen vom Abstandsflächenrecht für den Fall vorsieht, dass ein bestandsgeschütztes Gebäude, das legal die Abstandsflächen nicht einhält, durch ein Wohngebäude höchstens gleicher Abmessung und Gestalt ersetzt werden kann. Für diesen Fall soll die Bauaufsichtsbehörde eine Abweichung zulassen, es handelt sich um intendiertes Ermessen. Sollen Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen in bestandsgeschützten Gebäuden in Wohnraum umgewandelt werden, wird durch diese Nutzungsänderung der Bestandsschutz hinsichtlich der Abstandsflächen sowie der Anforderungen an bestehende Tragkonstruktionen, Außenwände, Brandwände, Decken und Dächer nicht durchbrochen (vgl. Art. 46 Abs. 5 BayBO). Weitere bauordnungsrechtliche Erleichterungen sieht Art. 46 Abs. 6 BayBO für Fälle vor, bei denen sich durch eine geplante Aufstockung zur Schaffung von Wohnraum eine Änderung der Gebäudeklasse ergibt;, materiellen Anforderungen müssen hinsichtlich der Feuerwiderstandsfähigkeit nicht an die neue Gebäudeklasse angepasst werden

Vor allem die Gemeinde und andere öffentliche Aufgabenträger können zur Erhaltung und Belebung der Dorfkerne beitragen und ihnen mögliche Ersatzfunktionen zuweisen, die geeignet sind, erhaltenswerte Bausubstanz zu nutzen. Die Wohnnutzung in den Dorfkernen soll durch Modernisierungsmaßnahmen und Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnumfeldes erhalten und gefördert werden. In die Planung sollen nicht mehr genutzte Hauswiesen oder Obstgärten sowie Gewässer und ihre Uferstreifen, Dorfplätze und Anger als bereichernde Elemente einbezogen werden.