Grundsätzliches

Nach § 1 Abs. 3 S. 1 BauGB haben die Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; die Aufstellung kann insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen. Die städtebauliche Erforderlichkeit ist Voraussetzung nicht nur für die Entscheidung, überhaupt zu planen, sondern auch für jede Darstellung und Festsetzung im Einzelnen. Die Darstellungen und Festsetzungen der Bauleitpläne sollen so bestimmt sein, wie es die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erfordern. Sie dürfen jedoch das Eigentum nur so weit beschränken, wie es die städtebaulichen Gründe rechtfertigen. Innerhalb des so gezogenen Rahmens sollen die Bauleitpläne einen möglichst breiten Spielraum für eine vielfältige und individuelle bauliche Entwicklung gewähren. Auf die Materialien Nr. 5 „Schlanke Bebauungspläne für Wohngebiete" wird hingewiesen.

Diesem Grundsatz trägt auch die BauNVO Rechnung, indem sie z. B. bei den Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung einen Spielraum vorsieht, der nur in begrenzten Fällen aus städtebaulichen Gründen eingeschränkt werden kann. Aber auch dort, wo sehr weitgehende Festsetzungsmöglichkeiten bestehen, wie z. B. bei der Ortsgestaltung (s. a. Kapitel 4.4.3.46 Örtliche Bauvorschriften im Bebauungsplan), sollten stark einschränkende Einzelheiten nicht ohne wohl abgewogene Gründe festgelegt werden. Gestalterische Festsetzungen sollten sich auf wesentliche Gestaltungsprinzipien beschränken, die das städtebauliche Gesamtbild wirksam prägen, ohne die Vielfalt im Einzelnen auszuschließen.

Besondere Sorgfalt ist bei der Bauleitplanung für bereits bebaute Gebiete geboten, deren Erhaltung, Funktionsverbesserung oder Umwandlung eine erhebliche Bedeutung zukommt. Die angestrebte städtebauliche Entwicklung kann sich hier zumeist nur langfristig und in kleinen, wesentlich von privater Initiative abhängigen Schritten vollziehen. Für die städtebaulichen Planungsvorstellungen sollten deshalb Darstellungen und Festsetzungen gefunden werden, die eine stufenweise Verwirklichung ermöglichen.

Die im Rahmen der Bauleitplanung für die Bebauung vorgesehenen Flächen werden grundsätzlich in zwei Kategorien unterschieden (vgl. § 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB und § 1 Abs. 1 und 2 BauNVO):

• Bauflächen als allgemeine Arten der baulichen Nutzung, die im Flächennutzungsplan dargestellt werden, z. B. Wohnbauflächen (W) oder gewerbliche Bauflächen (G) und
• Baugebiete als besondere Arten der baulichen Nutzung, die im Flächennutzungsplan dargestellt bzw. im Bebauungsplan festgesetzt werden können und von ihrer Darstellungsart detaillierter sind als Bauflächen, z. B. allgemeine Wohngebiete (WA), Gewerbegebiete (GE) oder Sondergebiete (SO).

Die BauNVO regelt die in der jeweiligen Gebietskategorie allgemein zulässigen und ausnahmsweise zulässigen Nutzungen.

Reine Wohngebiete (§ 3 BauNVO) dienen dem Wohnen. Sie kommen vor allem dort in Frage, wo der Wohnruhe besondere Bedeutung beigemessen werden soll. Allgemeine Wohngebiete (§ 4 BauNVO) dienen vorwiegend dem Wohnen und sollen dort vorgesehen werden, wo zusätzlich zum Wohnen auch gebietsbezogene Versorgungseinrichtungen ermöglicht werden sollen. Sind bei bestehender Bebauung Ansätze zu Mischnutzungen vorhanden, so sollte sorgfältig geprüft werden, ob in diesen Gebieten die Wohnnutzung besonders zu schützen ist und damit ein allgemeines Wohngebiet als Planungsziel in Frage kommt oder ob eine Darstellung als Mischgebiet zweckmäßig ist. Ein Mischgebiet kann auf der Ebene des Bebauungsplans weiter differenziert werden (s. a. Kapitel 4.4.1.11 Mischgebiete).

Als besondere Wohngebiete (§ 4a BauNVO) kommen z. B. Innenstadtbereiche, Randbereiche der Innenstadt oder Ortskernbereiche in Betracht, in denen sich eine kleinteilige Mischung von Wohnungen mit Läden, Gaststätten, Büros und Gewerbebetrieben herausgebildet hat, die nicht nur der Versorgung dieses Gebietes dienen. Das Erhalten dieser Nutzungsmischungen kann z. B. wegen des ausgewogenen Verhältnisses von Erwerbstätigen und Arbeitsplätzen, wegen des mietgünstigen Angebots an Wohn- und Geschäftsraum oder wegen der bestehenden wirtschaftlichen und sozialen Verflechtungen wünschenswert sein. Eine Darstellung als Mischgebiet würde in diesen Fällen die Wohnnutzung gefährden, eine Darstellung als allgemeines Wohngebiet den Fortbestand der gewerblichen Nutzung.

Die Darstellung als besonderes Wohngebiet ist auch möglich, wenn die Wohnnutzung in dem Gebiet nicht mehr überwiegt oder wenn Nutzungen vorhanden sind, die mit dem Wohnen nicht vereinbar sind. Voraussetzung ist, dass die Erhaltung und gegebenenfalls die Fortentwicklung der Wohnnutzung angestrebt und erwartet werden können.

Die neben dem Wohnen aufgeführten Nutzungen (§ 4a Abs. 2 Nr. 2 bis 5 BauNVO) sind nur dann im besonderen Wohngebiet allgemein zulässig, wenn sie nach der besonderen Eigenart des Gebiets mit der Wohnnutzung vereinbar sind. Das setzt voraus, dass Wohnnutzung und andere Nutzungen aufgrund ihrer wechselseitigen Wirkungen nicht in einem Spannungsverhältnis stehen, das auf Dauer zu einer Verdrängung des Wohnens führen muss.

Dorfgebiete (§ 5 BauNVO) sollen der Unterbringung von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben, dem Wohnen und der Unterbringung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben sowie der Versorgung der Bewohnerinnen und Bewohner des Gebietes dienenden Handwerksbetrieben dienen (§ 5 Abs. 1 S. 1 BauNVO). Die land- und forstwirtschaftlichen Betriebe genießen in Dorfgebieten vorrangigen Schutz; auch auf ihre Entwicklungsmöglichkeiten ist vorrangig Rücksicht zu nehmen (§ 5 Abs. 1 S. 2 BauNVO). Die gleichermaßen zulässige Unterbringung von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben, von Wohnen sowie von Handwerk und Gewerbe trägt dem Strukturwandel der Landwirtschaft und dem sich verändernden Erscheinungsbild des Dorfes Rechnung. Die Aufzählung der in Dorfgebieten allgemein zulässigen Nutzungen (§ 5 Abs. 2 BauNVO) ist entsprechend weit gespannt; der Ansiedlung von störenden Betrieben und Anlagen kann hier nur beschränkt entgegengewirkt werden. Die Ausweisung soll daher auf diejenigen Bereiche begrenzt werden, in denen die land- und forstwirtschaftlichen Betriebe langfristig fortbestehen oder zusammengefasst werden sollen. Für die Feinsteuerung sehen § 15 BauNVO und § 1 Abs. 5 BauNVO planungsrechtliche Korrektur- und Steuerungsinstrumente vor, mit welchen einer unerwünschten baulichen Entwicklung im Baugebiet entgegengewirkt werden kann. Kleinere Siedlungsansätze wie Weiler usw. werden in der Regel nicht als Dorfgebiet dargestellt, stattdessen bietet sich eine Darstellung als Baubestand innerhalb einer Fläche für die Landwirtschaft an. Der Rahmen des § 35 BauGB bietet den dort typischen Nutzungen genügend Entwicklungsraum (s. a. Kapitel 4.4.2.9 Baubestand im Außenbereich).

Dörfliche Wohngebiete (§ 5a BauNVO) sollen dem Wohnen sowie der Unterbringung von land- und forstwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen und nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben dienen (§ 5a Abs. 1 S. 1 BauNVO). Die Gebietskategorie wurde mit dem Baulandmobilisierungsgesetz eingeführt. Sie soll eine verbesserte Vereinbarkeit von Wohngebäuden und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen ermöglichen. § 5a Abs. 1 S. 2 BauNVO stellt deklaratorisch klar, dass die Nutzungsmischung nicht gleichgewichtig sein muss. Die gleichermaßen zulässige Unterbringung von land- und forstwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen sowie Wohnnutzung und nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben trägt dem Strukturwandel der Landwirtschaft und dem sich veränderten Erscheinungsbild von Dörfern Rechnung. Die Aufzählung der allgemein zulässigen Nutzung ist dementsprechend weit gespannt. Die Feinsteuerung hinsichtlich der zulässigen Art der baulichen Nutzung kann bei der Ausweisung des Baugebiets über Festsetzungen nach § 1 Abs. 5 BauNVO erfolgen.

Das Baulandmobilisierungsgesetz hat die Anwendung der neuen Gebietskategorie allerdings auf die Ausweisung von Bebauungsplänen beschränkt. Nach dem neu eingeführten § 245d Abs. 1 BauGB findet § 34 Abs. 2 BauGB namentlich keine Anwendung.

In Mischgebieten (§ 6 BauNVO) sind Wohnen und das Wohnen nicht wesentlich störendes Gewerbe gleichermaßen zulässig. Aus der Nachbarschaft der einzelnen zulässigen Nutzungen können sich jedoch gegenseitige Beeinträchtigungen ergeben. Man sollte daher gemischt bebaute Gebiete zunächst daraufhin untersuchen, ob die Darstellung als Mischgebiet mit der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung in Einklang steht. Baugebiete dürfen nicht allein deswegen als Mischgebiet (oder gegebenenfalls Dorfgebiet) ausgewiesen werden, weil sich dadurch geringere Anforderungen an den Immissionsschutz ergeben (s. a. Kapitel 3.10.6 Puffernutzungen).

Urbane Gebiete (§ 6a BauNVO) ermöglichen eine vielfältige, kleinräumige Mischung zwischen Wohnen und die Wohnnutzung nicht wesentlich störenden gewerblichen, sozialen und kulturellen Nutzungen und anderen Einrichtungen. Mit der Gebietskategorie räumt der Gesetzgeber den Kommunen durch angepasste Richtwerte der TA Lärm sowie eine größere Flexibilität der BauNVO hinsichtlich des Verhältnisses der Nutzungen zueinander ein. Eine höhere Geschossflächenzahl (GFZ) und weitreichendere, differenziertere Steuerungsmöglichkeiten der bauleitplanerischen Anordnung der Nutzungen lassen eine wesentlich dichtere Bauweise zu.

Kerngebiete (§ 7 BauNVO) dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie von zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Wohnungen sind nur beschränkt zulässig, sonstige Gewerbebetriebe nur, wenn sie nicht wesentlich störend sind. Als Kerngebiete sollten nur ausgesprochene Geschäfts- und Verwaltungszentren, wie z. B. City- und Stadtkernbereiche oder Versorgungszentren des mittel- und langfristigen Bedarfs ausgewiesen werden. Sie kommen im Allgemeinen in zentralen Orten höherer Stufe vor. Bereiche in anderen Orten, die eine Mischung von Wohnen und Geschäftsnutzung aufweisen, können in der Regel – je nachdem welche Nutzungen im Einzelnen konkret vorliegen – als allgemeines oder besonderes Wohngebiet oder Mischgebiet dargestellt werden. Diese Gebiete können im Bebauungsplan gegebenenfalls weiter differenziert werden.

Gewerbegebiete (§ 8 BauNVO) sollen insbesondere nicht erheblich belästigende Betriebe aller Art, auch Dienstleistungsbetriebe, Tankstellen, Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Lagerplätze und -häuser sowie Anlagen für sportliche Zwecke aufnehmen. Sie können folglich sehr unterschiedliche Funktionen aufweisen und müssen nicht zwingend Betriebe des produzierenden Gewerbes beinhalten. Wohnungen sind, mit Ausnahme betriebsbedingter Sonderwohnformen für Personen, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet werden (§ 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO), in Gewerbegebieten grundsätzlich unzulässig.

Bei der Planung von Gewerbegebieten ist eine Auseinandersetzung mit der Immissionsproblematik der gewerblichen Nutzungen sowohl innerhalb des Gebietes als auch zu bestehenden, angrenzenden bzw. geplanten Gebieten erforderlich. Für die anzusiedelnden Gewerbebetriebe gelten insofern Einschränkungen, da besonders störende Betriebe nur zulässig sind, wenn die Orientierungswerte der DIN 18005 eingehalten werden. Potenzielle Konflikte sind im Rahmen des vorbeugenden Immissionsschutzes durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan zu bewältigen. Besondere Bedeutung haben dabei die Möglichkeiten der Gliederung von Gewerbegebieten hinsichtlich ihres Störpotenzials (s. a. Kapitel 3.10 Immissionsschutz und Kapitel 4.4.3.11 Gliederung der Baugebiete).

Industriegebiete (§ 9 BauNVO) dienen gleichermaßen wie Gewerbegebiete der Unterbringung von Gewerbebetrieben. Die beiden Gebietskategorien unterscheiden sich planungsrechtlich nicht nach der Art der Betriebe, sondern hinsichtlich der von ihnen ausgehenden Emissionen. Im Industriegebiet sollen vor allem solche Betriebe untergebracht werden, die aufgrund ihres Störpotenzials in anderen Baugebieten nicht zugelassen werden können. Folglich sind höhere Lärmimmissionen als in einem Gewerbegebiet zulässig und die Festsetzung von Industriegebieten ist immer dann erforderlich, wenn vorhandene oder ansiedlungswillige Betriebe aufgrund ihres Emissionsverhaltens nicht in einem Gewerbegebiet zugelassen werden können. Um Beeinträchtigungen anderer Baugebiete sowie Störungen unterschiedlicher Nutzungen innerhalb eines Industriegebiets zu vermeiden, ist es sinnvoll, Festsetzungen zur Gliederung von Industriegebieten zu treffen (s. a. Kapitel 3.10 Immissionsschutz).

Die BauNVO unterscheidet zwischen zwei Sondergebietskategorien: Sondergebiete, die der Erholung dienen (§ 10 BauNVO) und sonstige Sondergebiete (§ 11 BauNVO). Sondergebiete, die der Erholung dienen, sind an den Nutzungszweck „Erholung“ gebunden. Nutzungsarten können beispielsweise Ferienhäuser, Camping- und Zeltplätze oder Wochenendhäuser sein.

Sonstige Sondergebiete unterscheiden sich davon insofern, dass sie wesentlich von allen anderen Gebietskategorien (§§ 2 – 10 BauNVO) abweichen. Für sie sind jedoch ebenfalls die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Nutzungsmöglichkeiten für ein sonstiges Sondergebiet können Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe, Kurgebiete, Messegelände, Hochschulgebiete, Klinikareale, Gebiete für Windenergieanlagen oder Photovoltaikanlagen etc. sein (siehe hierzu die beispielhafte, nicht abschließende Aufzählung in § 11 Abs. 2 BauNVO).

Einkaufszentren sowie großflächige Einzelhandelsbetriebe und großflächige Handelsbetriebe, die nicht nur unwesentliche Auswirkungen auf die Ziele der Raumordnung und der Landesplanung oder die städtebauliche Entwicklung und Ordnung haben können, sind nur in Kerngebieten und in für sie ausdrücklich festgesetzten Sondergebieten zulässig (§ 11 Abs. 3 BauNVO). Großflächigkeit ist nach der Rechtsprechung ab einer Verkaufsfläche von 800 m² gegeben. Nahversorgungsbetriebe im Sinne von LEP 5.3.1 sind bis zum Erreichen des Schwellenwerts von 1.200 m² Verkaufsfläche von der landesplanerischen Verkaufsflächen-Steuerung freigestellt (vgl. LEP 5.3.3), wohingegen Agglomerationen von mindestens drei für sich genommen kleinflächigen Einzelhandelsbetrieben unter diese Regelung fallen. Da die Entwicklungen im Einzelhandel für die Funktionsfähigkeit der Innenstädte von größter Wichtigkeit sind, empfiehlt sich als Grundlage einer formellen Bauleitplanung die Erstellung eines Einzelhandelskonzeptes. Für konkrete Einzelhandelsgroßprojekte ist eine landesplanerische Überprüfung notwendig, im Falle einer erheblich überörtlichen Raumbedeutsamkeit des Vorhabens in Form einer (vereinfachten) Raumverträglichkeitsprüfung (vgl. Art. 24 ff. BayLPlG und § 15 ROG).

Falls durch Bebauungspläne bestehendes Baurecht geändert oder ganz zurückgenommen wird, müssen die Entschädigungsregelungen der §§ 39 ff. BauGB beachtet werden.

Der Vertrauensschaden im Sinne des § 39 S. 1 BauGB umfasst dabei nur tatsächlich getätigte Aufwendungen, die im unmittelbaren Zusammenhang mit der Vorbereitung der Grundstücksnutzung stehen (wie z. B. Architektenhonorare für Vorplanungen). Für einen Anspruch auf Entschädigung des Wertverlustes ist nach § 42 Abs. 1 BauGB die tatsächliche Zulässigkeit der Nutzung maßgeblich. Es besteht nur dann ein Anspruch auf Entschädigung des Wertverlustes, wenn die Zulässigkeit der Nutzung kürzer als 7 Jahre bestanden hat (§ 42 Abs. 2 BauGB). In Fällen, in denen die Zulässigkeit bereits länger vorhanden war, kann nach § 42 Abs. 3 BauGB lediglich ein durch die Planung verursachter Eingriff in die ausgeübte rechtmäßige Nutzung entschädigt werden. Nicht verwirklichte Altbebauungspläne (älter als 7 Jahre) sind somit meist entschädigungslos änderbar; Überplanungen von im Zusammenhang bebauten Ortsteilen lösen in der Regel allenfalls nur Entschädigungsansprüche nach § 42 Abs. 3 BauGB aus. Unbeschadet dieser gemeindlichen Entschädigungspflicht bleiben die privaten Belange der Eigentümerinnen und Eigentümer abwägungsrelevant nach § 1 Abs. 7 BauGB.

Auf Darstellungen im Flächennutzungsplan findet § 39 BauGB – schon dem Wortlaut nach – keine Anwendung.