Berechnungs- und Entwurfsgrundlagen

Mit Grund und Boden soll gemäß § 1a Abs. 2 BauGB sparsam und schonend umgegangen werden. Vor einer zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen soll vorrangig die Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen zur Innenentwicklung geprüft und die Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß begrenzt werden. Die Notwendigkeit der Umwandlung landwirtschaftlich oder als Wald genutzter Flächen soll nach § 1a Abs. 2 S. 4 HS 1 BauGB begründet werden. Flächenneuausweisungen sind damit bedarfsgerecht zu bemessen. Für eine städtebauliche Entwicklung im Sinne § 1 Abs. 5 BauGB sind ausreichend Flächen zur Verfügung zu stellen. Eine Neuausweisung von Flächen muss aber auf das erforderliche Maß auch im Sinne § 1 Abs. 3 BauGB beschränkt werden. Damit kommt einer sachgerechten Ermittlung der Flächenbedarfe, basierend auf den Strukturdaten, den Prognosen und sonstigen begründeten Annahmen über die Entwicklung der Bevölkerung und Arbeitsplätze, den Vorgaben der Raumordnung und den Zielvorstellungen der Gemeinde, insbesondere zur Siedlungsstruktur und Siedlungsdichte eine zentrale Rolle zu (s. a. Kapitel 3.1 Umfang und Art der Siedlungstätigkeit).

Dem ermittelten Bedarf ist das in der Gemeinde schon bestehende Angebot an Bauflächen gegenüberzustellen. Daraus leitet sich ab, ob die vorhandenen Potenziale ausreichen oder zusätzliche Flächenbedarfe bestehen, sofern nicht anderweitig ein Bedarf plausibel begründet wird, beispielsweise Betriebserweiterungen im funktional-räumlichen Zusammenhang. Im Rahmen der Bauleitplanung sind aufgrund landesplanerischer als auch bauplanungsrechtlicher Vorgaben Bedarfsbegründungen erforderlich. Prinzipiell können diese Bedarfsbegründungen im Bauleitplanverfahren unter der Voraussetzung zusammengefasst werden, dass sie materiell-rechtlich alle Anforderungen erfüllen (s. a. Kapitel 3.1.5 ff. Flächenmanagement, Innenentwicklung).

Die Bedarfsbegründung bei der Planung neuer Siedlungsflächen im Sinne der Landesplanung ist durch landesplanerische Festlegungen zur Flächenschonung begründet. Der Bedarf muss, in der Abwägung mit anderen Belangen, die neue Flächeninanspruchnahme rechtfertigen (vgl. LEP 1.2.1 und 3.1). Insbesondere aber erfordert Ziel LEP 3.2 „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“, dass vor Inanspruchnahme neuer Flächen für Siedlungszwecke im bauplanungsrechtlichen Außenbereich zunächst die Potenziale der Innenentwicklung genutzt werden. Die Auslegungshilfe „Anforderungen an die Prüfung des Bedarfs neuer Siedlungsflächen für Wohnen und Gewerbe im Rahmen der landesplanerischen Überprüfung“ des Bayerischen Staatsministeriums für Wirtschaft, Landesentwicklung und Energie präzisiert exemplarisch die Vorgaben für den aus landesplanerischer Sicht erforderlichen Bedarfsbegründungen und die entsprechende Analyse erforderlicher sozioökonomischer Strukturdaten und die Erfassung bestehender Flächenpotenziale für eine nachvollziehbare Ableitung der Siedlungsflächenbedarfe.

Eine wichtige Grundlage für eine nachvollziehbare Bedarfsermittlung der Gemeinde, die den Vorgaben des § 1 BauGB genügt, sind die verfügbaren Daten zur zukünftigen Bevölkerungsentwicklung.

Obwohl die Bevölkerung in Bayern nach der aktuellen Bevölkerungsvorausberechnung in den nächsten zwanzig Jahren insgesamt wachsen wird, sind in einzelnen Teilen Bayerns Bevölkerungsrückgänge deutlich wahrnehmbar. Aufgrund der großen Planungs- und Entwicklungszeiträume und der langfristigen Bindung erheblicher kommunaler Finanzmittel soll bei der Bedarfsermittlung insbesondere auch die vorausberechnete Bevölkerungsentwicklung berücksichtigt werden.

Das Bayerische Landesamt für Statistik veröffentlicht seit 2004 wesentliche Daten zur zukünftigen Bevölkerungsentwicklung in Bayern. Folgende Daten sind u. a. kostenfrei im Internet zu beziehen:

• Bevölkerungsentwicklung in den bayerischen Regierungsbezirken, Vorausberechnungszeitraum: zwanzig Jahre
• Regionalisierte Bevölkerungsentwicklung in den Landkreisen und kreisfreien Städten, Vorausberechnungszeitraum: zwanzig Jahre,
• Demographie-Spiegel: Bevölkerungsvorausberechnung für Gemeinden, Vorausberechnungszeitraum: zwanzig Jahre für Gemeinden ab 5.000 Einwohnern, vierzehn Jahre für Gemeinden mit weniger als 5.000 Einwohnern (s. a. Kapitel 4.3.10 Statistische Datengrundlagen).

Grundsätzlich sollten Gemeinden bei ihrer Bedarfsprognose zusätzlich zu den gemeindespezifischen Daten auch die Daten des Landkreises und der Region einbeziehen, um die gegebenen Verflechtungen der Kommunen untereinander berücksichtigen zu können.

Bei der Bedarfsermittlung für Wohnbauflächen sind folgende Ursachen zu berücksichtigen:

• natürliche Bevölkerungsentwicklung (Kenngrößen sind die Geburten und die Sterbefälle),
• Zu- und Abwanderung (Binnenwanderung in Bayern und Wanderungen über die Landes- bzw. Bundesgrenze),
• Abnahme der durchschnittlichen Haushaltsgröße (die durchschnittlichen Haushaltsgrößen – Personen pro Haushalt – nehmen seit Jahren kontinuierlich ab und in der Folge nimmt die Anzahl der Haushalte, insbesondere die der Ein-Personen-Haushalte, zu),
• steigende Raumansprüche der Wohnbevölkerung (steigende individuelle Raumansprüche sowie die abnehmenden Haushaltsgrößen bei häufig gleichbleibenden Wohnungsgrößen führen zu steigenden Wohnflächen pro Person),
• Ersatz für Abriss und Umnutzung von Wohnungen (Erhebung bzw. Abschätzung je nach örtlichen Gegebenheiten sowie Zustand des Gebäudebestandes),
• nicht ausgeglichener Wohnungsmarkt (Anpassung an veränderten Wohnbedarf z. B. von Singles, Familien, Senioren),
• bauliche Dichte (planerische Vorstellungen der Gemeinde zur baulichen Dichte).

Bei Gewerbeflächen sind für die realistische Abschätzung und Bedarfsermittlung folgende Einflussgrößen wichtig:

• erwartete wirtschaftliche Entwicklung von Region und Gemeinde,
• unterschiedlicher Flächenbedarf einzelner Wirtschaftszweige (produzierendes Gewerbe, verarbeitendes Gewerbe, Dienstleistung, Handwerksbetriebe),
• überregionale Gewerbestandortfunktion,
• interkommunale Gewerbegebiete (Möglichkeit zur interkommunalen Zusammenarbeit, z. B. Schaffung interkommunaler Gewerbegebiete),
• bauliche Dichte (planerische Vorstellungen der Gemeinde zur baulichen Dichte).

Für die Auswahl der Flächen bzw. der Standorte und die Ansiedlung von Betrieben ist zu beachten:

• ausreichende Größe und Entwicklungsmöglichkeiten,
• gute Erschließung für Arbeitsprozesse aber auch für Personal (z. B. ÖPNV-Anbindung),
• Variation im Flächenzuschnitt (Bearbeitungs- und Produktionsflächen, Kundenverkehr, Präsentationsflächen),
• Topographie (gute Erreichbarkeit und Befahrbarkeit auch bei schlechten Witterungsverhältnissen),
• Konfliktpotenzial mit benachbarten Nutzungen (z. B. Wohnen).

Grundsätzlich sollten für die Ermittlung des Gewerbeflächenbedarfs die Methoden des Flächenmanagements und der Flächenbilanz angewendet werden.

Standorte für zentrale Einrichtungen (s. a. Kapitel 3.6 Zentrale Einrichtungen) und örtliche Ver- und Entsorgungsanlagen (s. a. Kapitel 3.12 Energieversorgung, Klimaschutz) sind in den Bauleitplänen bedarfsgerecht auszuweisen. Hinweise für die anzustrebende Ausstattung mit zentralen Einrichtungen ergeben sich u. a. aus dem Landesentwicklungsprogramm (LEP 2.1 Zentrale Orte, insb. Begründung zu 2.1.2) und ggf. aus den Regionalplänen. Als Grundlage für die Ermittlung des Bedarfs und der Einzugsbereiche sollten anerkannte Orientierungswerte herangezogen werden.

Als Entwurfskriterien, die eng miteinander zusammenhängen, sind hierbei insbesondere zu beachten:

• zu versorgende Bevölkerung,
• erforderliche Größe zentraler Einrichtungen (Mindestgrößen und Schwellenwerte für Erweiterungen, die für einen zweckmäßigen und wirtschaftlichen Betrieb erforderlich sind),
• Einzugsgebiet (d. h. auf die Art der Einrichtung abgestimmte Lage und Bildung günstiger Einzugsbereiche unter Berücksichtigung zumutbarer Entfernungen und Wegezeiten für die Benutzergruppen).

Als Planungsgrundlage für Erschließungsstraßen wird auf die Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen von 2006 (RASt06) hingewiesen. Sie enthalten darüber hinaus auch Hinweise für die Bemessung und Gestaltung von Fußwegen, Über- und Unterführungen sowie Treppen und Rampen im öffentlichen Straßenraum.

Die Ermittlung der in den Bauleitplänen mindestens zu berücksichtigenden Zahl der notwendigen Stellplätze und Garagen zum Vollzug des Art. 47 BayBO erfolgt nach § 20 GaStellV i. V. m. der Anlage zur GaStellV. Die Gemeinde kann durch Erlass einer örtlichen Bauvorschrift nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 BayBO alternativ einen von diesen Werten abweichenden Stellplatzschlüssel festlegen (s. a. Kapitel 3.9.16 ff. Ruhender Verkehr). Ebenso können abweichende Mindestabmessungen der Stellplätze oder die Ausstattung mit Elektroladestationen festgelegt werden. Die Ergänzungen des Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 BayBO durch die am 01. 02. 2021 in Kraft getretene Novelle ermöglicht es den Gemeinden, beim Erlass von Stellplatzsatzungen auch die örtliche Verkehrsinfrastruktur zu berücksichtigen. Das Tatbestandsmerkmal „Verkehrsinfrastruktur“ ist dabei in denkbar weitem Sinn zu verstehen: Berücksichtigt werden können insbesondere die Erschließung von Gemeindeteilen mit öffentlichem Personennahverkehr, mit Radwegen und Ähnlichem. Sofern notwendige Stellplätze über einen Geldbetrag abgelöst werden, hat die Gemeinde diesen nach Art. 47 Abs. 4 BayBO für die Herstellung zusätzlicher oder die Instandhaltung, die Instandsetzung oder die Modernisierung bestehender Parkeinrichtungen einschließlich der Ausstattung mit Elektroladestationen oder den Bau und die Einrichtung von innerörtlichen Radverkehrsanlagen, die Schaffung von örtlichen Fahrradabstellplätzen und gemeindlichen Mietfahrrad­anlagen einschließlich der Ausstattung mit Elektroladestationen oder wo sonstige Maßnahmen zur Entlastung der Straßen von ruhenden Verkehr einschließlich investiver Maßnahmen des öffentlichen Personennahverkehrs zu ­verwenden.

Ausführliche Hinweise für den Entwurf von Parkplätzen, die teilweise über die gesetzlichen Mindestanforderungen hinausgehen, enthalten die RASt06 und die Empfehlungen für die Anlagen des ruhenden Verkehrs von 2005 (EAR 05) der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen. Weiterführende Informationen sind auf den Seiten des StMB unter "Regelwerke für die Planung von Straßen" zusammengefasst.

Zu den vorhandenen Bauflächen- und Nutzungspotenzialen zählen die

• unbebauten Flächen, für die Baurecht besteht (Bebauungsplangebiete, Baulücken),
• bereits bebauten Flächen, die dichter bebaut werden können,
• Brach- und Konversionsflächen (z. B. Gewerbe-, Bahn- oder Militär­brachen),
• Nutzungsmöglichkeiten leerstehender Bausubstanz (z. B. Wohngebäude, Hofstellen).

Wegen unterschiedlicher Verfügbarkeit (z. B. Eigentumsverhältnisse) können diese Flächen unter Umständen nicht in vollem Umfang als mögliche Bauflächen gewertet werden. Instrumente eines Flächenmanagements wie z. B. die Ergebnisse einer systematischen Ansprache der Eigentümerinnen und Eigentümer können darüber Klarheit verschaffen und helfen, diese Flächenpotenziale zu aktivieren (vgl. „Kleine Lücken – Große Wirkung”) und „Kommunales Flächenmanagement“).

Die Ermittlung des Bauflächenbedarfs soll über ein kommunales Flächenmanagement systematisiert werden (s. a. Kapitel 3.1.5 ff. Flächen­management, Innenentwicklung und Kapitel 4.3.19 Flächenmanagement, Ermittlung der Flächenpotenziale). Aufbauend hierauf können von den Gemeinden Konzepte für eine Aktivierung und qualifizierte Nutzung der vorhandenen Flächenpotenziale erstellt werden. Von Bedeutung ist in diesem Zusammenhang die

• Beratung von Grundstückseigentümerinnen und -eigentümern sowie Investierenden,
• Förderung der Kommunikation, Kooperation und Moderation zwischen Grundstückseigentümerinnen und -eigentümern sowie Investierenden bei Aktivierungsprozessen,
• Entwicklung von Vermarktungsstrategien für vorhandenes Flächenpotenzial,
• Kosten-Nutzen-Analyse für Investitions- und Betriebskosten bei der siedlungsstrukturellen Entwicklung.

Als Umweltplanungshilfe für Kommunen liefern der Bayerische Windatlas 2021 und die Gebietskulisse Windkraft (s.a. Mischpult „Energiemix Bayern vor Ort“) erste Informationen zu Windhöffigkeit sowie insbesondere zu immissions- und naturschutzschutzrechtlichen Fragen. Anhand der drei Ampelfarben grün, gelb und rot kann sich die Benutzerin bzw. der Benutzer ein erstes Bild über die grundsätzliche Situation für die Genehmigungsfähigkeit von Windenergieanlagen machen. Die Gebietskulisse Windkraft und der Bayerische Windatlas haben keine Rechtsverbindlichkeit. Für einen einheitlichen und effizienten Vollzug werden in der Themenplattform für das Planen und Genehmigungen von Windenergieanlagen im Energie-Atlas Bayern, welche den Bayerischen Windenergie-Erlass 2016 abgelöst hat, die maßgeblichen rechtlichen Rahmenbedingungen zusammengestellt. In Bezug auf die Auswirkungen der modifizierten 10 H-Regelung auf die gemeindliche Bauleitplanung wird auf Kapitel 3.12.5 Windenergie, Kapitel 4.4.2.26 Konzentrationsflächen für Windenergieanlagen (WEA), regionalplanerische Vorgaben sowie auf das Merkblatt „Bauleitplanung für Windenergieanlagen“ ­und das Hinweisschreiben "Bauplanungsrechtliche Behandlung von Windenergieanlagen" verwiesen.

Die Bilanzierung ermittelt, wie unter Berücksichtigung der regionalen sowie kommunalen Besonderheiten mit den bestehenden Flächenpotenzialen der Bedarf für einen bestimmten Planungshorizont einer Gemeinde gedeckt werden kann. Die nutzungsbezogenen Flächenbedarfe für beispielsweise den Wohnungsbau, für Gewerbe, für die Daseinsvorsorge oder den Verkehr werden dabei den bestehenden Flächenpotenzialen, insbesondere Brachflächen, Gebäudeleerstände, Baulücken und anderen Nachverdichtungsmöglichkeiten, unter Berücksichtigung der Verfügbarkeit gegenübergestellt. Ob sich die Flächenpotenziale zur Deckung eines Bedarfes eignen, hängt von den nutzungsspezifischen Anforderungen, die u. a. durch die BauNVO oder immissionsschutzrechtliche Regelungen formuliert werden, ab. Die Notwendigkeit der Umwandlung von landwirtschaftlich oder als Wald genutzter Flächen kann somit im Sinne des § 1a Abs. 2 S. 4 BauGB unter vorrangiger Prüfung der Möglichkeiten der Innenentwicklung bewertet und eine belegbare Aussage zu den weiteren Flächenbedarfen getroffen werden.

Als Berechnungs- und Bewertungsgrundlage für den Lärmschutz im Städtebau wird die DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ zur Anwendung empfohlen (s. a. Kapitel 2.3.2.19 ff. Luftreinhalteplanung und Lärmminderungsplanung).

Zu den wesentlichen Auswirkungen des Bebauungsplans, die nach § 9 Abs. 8 i. V. m. § 2a S. 2 Nr. 1 BauGB in der Begründung darzulegen sind, können auch die Erschließungskosten gehören; das sind insbesondere die Kosten der Erschließungsanlagen nach Art. 5a KAG i. V. m. §§ 128 ff. BauGB, die Kosten der Wasserversorgung sowie der Abwasser- und Abfallentsorgung (s. a. Kapitel 3.1.11 FolgekostenSchätzer). Darüber hinaus sollten im Rahmen der Bauleitplanung, insbesondere bei größeren Wohnbauvorhaben, die Kosten für den Bau und Betrieb der Gemeinbedarfseinrichtungen berücksichtigt werden. Soweit Maßnahmen zum Ausgleich i. S. d. § 1a Abs. 3 BauGB vorgesehen sind, soll die Gemeinde gemäß § 135a, § 135b und § 135c BauGB die Kosten hierfür geltend machen (vgl. „Eingriffsregelung in der Bauleitplanung – Bauen in Einklang mit Natur und Landschaft“). Alternativ und in der Praxis bevorzugt kann die Kostenerstattung auch durch einen städtebaulichen Vertrag erfolgen.

Mit dem städtebaulichen Vertrag gemäß § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BauGB hat die Gemeinde die Möglichkeit, einem Dritten die Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher Maßnahmen zu übertragen (sog. Erschließungsvertrag). Nach § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BauGB können Vereinbarungen zur Kostentragung für städtebauliche Maßnahmen (Planungen, Umweltbericht, Anlagen und Einrichtungen, etc.) getroffen werden, die Voraussetzung oder Folge des vom Bauwilligen geplanten Vorhabens sind (sog. Folgekostenvertrag). Eine weitere Möglichkeit, Erschließungskosten ganz oder teilweise auf einen Dritten zu übertragen, ist der Durchführungsvertrag zu einem Vorhaben- und Erschließungsplan nach § 12 BauGB.

Um den Wohnbedarf von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen zu decken, kann nach § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BauGB unter bestimmten Voraussetzungen eine Baulandmobilisierung zur sog. sozialgerechten Bodennutzung (s. a. § 1 Abs. 5 S. 1 BauGB) verfolgt werden. Neben der städtebaulichen Erforderlichkeit (konkrete Wohnraumsituation in der jeweiligen Gemeinde) und dem Koppelungsverbot (keine reine Wertabschöpfung i. S. e. allgemeinen kommunalen Einnahmenverschaffung) müssen die zu erbringenden Gegenleistungen in einem angemessenen Verhältnis zur Planbegünstigung stehen (planungsbedingte Bodenwertsteigerung als Ansatz). Mietpreisgrenzen lassen sich etwa ebenso vereinbaren wie kommunale Belegungsrechte. Über eine Bauverpflichtung wird gewährleistet, dass die Eigentümerin bzw. der Eigentümer die Grundstücke zeitnah bebaut und Wohnraum zur Verfügung stellt (s. a. Kapitel 4.4.3.24 f. Flächen für den sozialen Wohnungsbau). Die Gemeinde kann städtebauliche Verträge auch mit einer juristischen Person abschließen, an der sie selbst beteiligt ist.