Befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau – § 246e BauGB („Bau-Turbo“)

Mit Inkrafttreten des „Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ (BGBl. 2025 I Nr. 257 vom 29.10.2025) am 30.10.2025 traten bedeutende planungsrechtliche Änderungen zu Gunsten des Wohnungsbaus in Kraft (Stichwort „Bau-Turbo“). Mit § 246e BauGB wurde mit Wirkung eine befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau eingeführt. Die Vorschrift erlaubt es, bis zum 31.12.2030 in einem bestimmten Umfang von Vorschriften des BauGB sowie von aufgrund des BauGB erlassenen Satzungen und Verordnungen abzuweichen, wenn dies der Schaffung von Wohnraum dient und unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Die Norm ist als „Experimentierklausel“ konzipiert: Sie soll es Gemeinden ermöglichen, in geeigneten Fällen Wohnungsbau auch ohne (örtlich oder inhaltlich) passende Bauleitplanung zuzulassen, ohne dass hierfür zunächst ein – häufig zeitaufwändiges – Bebauungsplanverfahren durchgeführt werden muss.

Als Orientierung für den Vollzug hat das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr zudem FAQs zusammengestellt. Diese werden fortlaufend aktualisiert, beanspruchen aber keine Vollständigkeit.

Abweichungen nach § 246e BauGB kommen insbesondere in Betracht für:

• die Errichtung von Wohngebäuden,
• die Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Wohngebäude, wenn dadurch neue Wohnungen geschaffen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird,
• die Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken, einschließlich der hierfür erforderlichen baulichen Anpassungen.

Die Abweichung kann sich auf Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen ebenso beziehen wie auf Festsetzungen eines Bebauungsplans oder Vorgaben der BauNVO. Abweichungen von anderem Fachrecht (insbesondere Bauordnungsrecht und Immissionsschutzrecht) ermöglicht § 246e BauGB dagegen nicht.

Voraussetzung ist stets die Zustimmung der Gemeinde. Für diese Zustimmung gilt § 36a BauGB entsprechend:
Das Vorhaben ist nur mit ausdrücklicher oder fingierter Zustimmung der Gemeinde zulässig.

Die Zustimmung ist zu erteilen, wenn das Vorhaben mit den städtebaulichen Vorstellungen der Gemeinde vereinbar ist; sie kann unter Bedingungen (z. B. Anteil geförderter Wohnungen, städtebauliche Qualitäten) erteilt werden.
Erfolgt innerhalb von drei Monaten keine Versagung, gilt die Zustimmung als erteilt; bei vorgeschalteter (fakultativer) Öffentlichkeitsbeteiligung verlängert sich die Frist entsprechend.

Planungsrechtlich ersetzt die Zustimmung der Gemeinde funktional das Bauleitplanverfahren. Entsprechend verlangt § 246e BauGB eine überschlägige Prüfung der voraussichtlichen Umweltauswirkungen anhand der Kriterien der Anlage 2 zum BauGB; nur wenn erhebliche zusätzliche Umweltauswirkungen zu erwarten sind, ist eine SUP durchzuführen.

§ 246e BauGB ergänzt die „klassischen“ Flexibilisierungsinstrumente (Befreiungen nach § 31 Abs. 3 BauGB, Abweichungen nach § 34 Abs. 3a und 3b BauGB) und ist gegenüber diesen subsidiär: Soweit ein Vorhaben bereits mit diesen Mitteln zugelassen werden kann, sind diese vorrangig anzuwenden.

§ 246e BauGB eignet sich insbesondere für größere Wohnungsbauprojekte oder serielle Nachverdichtungen, bei denen ein (Neu-)Bebauungsplan zu erheblichen Zeitverzögerungen führen würde.

Trotz Abweichungsmöglichkeiten bleiben die allgemeinen öffentlichen Belange – insbesondere Umwelt- und Klimaanpassungsbelange – uneingeschränkt zu berücksichtigen; der „Bau-Turbo“ ist kein Freibrief zur Aufgabe städtebaulicher Qualitätsstandards.

Die befristete Geltung bis Ende 2030 ist in der kommunalen Flächen- und Wohnbaupolitik mitzudenken; genehmigte Vorhaben bleiben allerdings über diesen Zeitpunkt hinaus wirksam